Mäklarinformation

ALLMÄNT

Föreningen
Bostadsrättsföreningen (Brf) Nyboda 1 registrerades hos Bolagsverket den 30 januari 2012 med organisationsnummer 769624-2622. Verksamhetsåret är kalenderår. Föreningens verksamhet är primärt och huvudsakligen att bedriva förvaltning i bostadsrättsförening och i andra hand att bedriva uthyrning och förvaltning av egna eller arrenderade, andra lokaler, om detta då är ekonomiskt försvarbart. Idag bedriver föreningen uthyrning endast av egna bostäder och lokaler.

Den av föreningsmötet valda styrelsen har ansvar för och beslutsbehörighet i all operativ och förvaltande verksamhet i tiden mellan föreningens ordinarie årsstämmor. Föreningsstämman prövar styrelsens ansvarsfrihet.

Föreningens ekonomiska plan upprättad den 25 maj 2012 registrerades av Bolagsverket den 11 juni 2012. När så är aktuellt och erforderligt kommer en uppdaterad ekonomisk plan att upprättas.

Föreningens stadgar har antagits av en extra föreningsstämma den 11 juni 2018 och registrerats av Bolagsverket den 25 september 2018. Föreningen bestämmer trivsel-, ordnings- och boenderegler efter behov.

Brf-styrelsen skall bestå av lägst tre och högst sju styrelseledamöter med högst tre styrelsesuppleanter. Annan medlem kan adjungeras till styrelsen. F.n. består styrelsen av sex ledamöter och två suppleanter. Föreningsstämman kan utse föreningsordföranden tillika styrelsens ordförande. Föreningen har valt en intern revisor bland medlemmarna (en s.k. lekmannarevisor). En extern revisor utses av varje ordinarie föreningsstämma. Föreningens valberedning består av två personer. Till styrelsens hjälp finns en trivselkommitté. Styrelsearbetet bedrivs med särskild ansvarsuppdelning och genom ett VU.

Föreningens firma tecknas (brf-företrädare) av styrelsen eller av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen kan delegera sin beslutanderätt till särskild person eller kommitté (arbetsutskott till styrelsen) med skyldighet att återredovisa fattade beslut och vidtagna åtgärder (villkorad beslutdelegation).

Av det totala antalet lägenheter (69 st) i föreningshuset är 60 st lägenheter upplåtna till bostadsrättshavare (föreningsmedlemmar) och är f.n. 9 st lägenheter uthyrda till de privatpersoner som avstod från att bli medlemmar i föreningen (förstahandshyresgäster). Dessa hyresrätter kommer att ombildas till bostadsrätter, när tiden är inne.

Den totala byggnadsytan är avrundat på 6 800 kvm. Lägenhetsytan uppgår till nära 5 700 kvm (exakt 5 654 kvm), varav bostadsrättsytan är sammanlagt ca 4 800 kvm. Lokalytan är på 1 150 kvm, varav total yta för hyreslokaler är 1 015 kvm. Lägenheterna har från 2 till 6 rum.

Föreningen har kontors- och förrådslokaler upplåtna till två långtidshyresgäster – Solna Stads ungdomsförvaltning och ett ventilationsbolag. I framtiden kan något ytterligare lokalutrymme bli föremål för uthyrning eller för att användas till ett gemensamt bruk. En tidigare piskbalkong har under 2018 gjorts om till ett terrassutrymme för ett gemensamt eller – efter anmälan – ett privat brukande.

Föreningen har f.n. inte avsatt några särskilda utrymme i huset för bastu-, gym- eller ordnad hobbyverksamhet. Viss omdisponering kan bli aktuell om vindsförråden (råvinden) byggs om till lägenheter; planering pågår.

De gemensamma utrymmena i föreningens fastighet skall utnyttjas på bästa och mest effektiva sätt och i eget ansvar under styrelsens kontroll. Idag finns ett flertal utrymmen för uppställning av cyklar (motsvarande). En tvättstuga finns för eget kostnadsfritt bruk efter anmälan på särskild bokningstavla.

Brf Nyboda 1 har besöksadress Nybodagatan 10 resp. 12 i Solna Stad.

Brf-styrelsens postadress är Nybodagatan 10, 171 42 Solna. Styrelsen har en egen postlåda i entréhallen tillhörande port nr 10.

Brf-styrelsen har e-postadressen: styrelsen@brfnyboda1.se.

Föreningens hemsida är http://brfnyboda1.se

Brf Nyboda 1 är ett äkta privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening).

Föreningen är medlem i Fastighetsägarna; föreningen har tecknat avtal med Fastighetsägarna Stockholm om att föra hyresförhandlingar med föreningens hyresgäster.

Outsourcing

Brf-styrelsen har tecknat följande löpande avtal med:

  • en ekonomisk förvaltare om redovisning och deklaration av föreningens ekonomi.
  • en fastighetsskötare tillika teknisk förvaltare för fastighetstjänster.
  • en entreprenör för fastighetsstädning av de gemensamma utrymmena i byggnaden enligt utfärdad instruktion.
  • en entreprenör för tillsyn och service av hissarna i föreningen (3 st) samt med en entreprenör för årlig besiktning av hissarna.
  • kommunal entreprenör om avfalls(sop)hämtning från de olika molokerna (matavfall, hushållsavfall och tidningar) för återvinning.
  • en entreprenör för skyddsmattor i entréerna vintertid.
  • en plåtslagarfirma om snöskottning och isröjning från taket.
  • en entreprenör för brandskyddsinspektion och ett webbaserat systematiskt brandskyddsarbete på årsbasis (SBA).
  • en entreprenör för kontroll av fjärrvärmetillförseln till föreningens hus.

Brf-styrelsen kan hyra in entreprenör för grönyteskötseln enligt bestämd instruktion.

Fastigheten
Brf Nyboda 1 förvärvade den 15 oktober 2012 fastigheten Nyboda 1 i Solna Stad (Solna kommun). Fastigheten består av dels ett flerbostadshus med två ordinarie portingångar för de boende, dels en tillhörande tomtmark om 2 924 kvadratmeter. Föreningshuset har åtta våningsplan ovanför marknivåplanet (plan 0 innehåller kontorslokaler) och två källarplan. I fastigheten finns källar- och vindsutrymmen som disponeras som privata förråd och allmänna utrymmen. I fastigheten finns en tvättstuga med torkrum och mangelrum

Varje bostadslägenhet har en balkong; de större lägenheterna har två st.

Föreningen har en byggrättsyta för bostad ovan mark på 7 067 kvm och för lokal på 756 kvm yta.

Fastigheten byggdes 1957 och har därför värdeår 1957.

Fastighetens taxeringsvärde 2017 är 115 614 000 kr, varav byggnad för bostad 55 milj. kr och byggnad för hyreslokal 5,8 milj. kr samt mark för bostad 53 milj. kr och tomt för lokal 1,8 milj. kr.

Brf Nyboda 1 är ägare till 100 % av fastigheten.

Brf-styrelsen har en fastighetsförsäkring till fullvärde i TryggHansa.

Brf-styrelsen har fastighetslån i LF Bank och i SEB; lånen läggs fortlöpande om till bästa räntan.

En teknisk statusbesiktning gjordes den 30 januari 2012 av fastigheten inför föreningens köp av fastigheten. Av besiktningsutlåtandet kan utläsas att byggnaden har genomgått utvändiga renoveringar och att utbyte skett av VA-stammarna till badrummen och toaletterna. Ett löpande underhåll hade genomförts innan föreningen tog över fastigheten. Föreningen har avsatt tillräckliga medel för det normala periodiska fastighetsunderhållet. Den gjorda tekniska beskrivningen skall revideras inom en tioårsperiod, dvs 2021.

Före Brf:s ägande installerades två frånluftsfläktar på taket för kontinuerlig drift för hela husets ventilering. Ventilation sker genom självdrag – inluften kommer nu via intag under de nya treglasfönstren. Egna frånluftsfläktar får icke installeras i kök eller annorstädes – endast kolfilterfläktar i köken.

Före Brf:s ägande installerades under 2011 två moloker för hushållsavfall och en molok för tidningar på tomtmarken utanför huset.

Före Brf:s äganden inköptes en torktumlare i maj 2006 och byttes två tvättmaskiner ut i oktober 2010 i tvättstugan.

Brf Nyboda 1 har genomfört följande underhållsåtgärder (uppdateringar och renoveringar inkl utbyte):

2013 – Nytt bokningssystem installerades för den gemensamma tvättstugan
2014 – Ny torkutrustning anskaffades i augusti 2014 till tvättstugan
2014 – Relining av VA-stammarna till köken
2014/5 – Utbyte av de gemensamma elstammarna och av elcentralerna i de privat          lägenheterna (medlemmarna och hyresgästerna)
2016 – Relining av köksavloppen slutfördes i februari 2016
2016 – Installation av nya fönster och balkongdörrar i samtliga lägenheter slutfördes i slutet av 2016. Byte av fönster på gatuplanet planeras.
2016 – Renovering av terrassen på åttonde våningsplanet med omgjutet tak, nytt räcke och ny pergola  samt putsning av fasad på 8e våningen
2016 – Genomförd ventilationskontroll (OVK); uppdatering sker 2018.
2016 – Ny tvättmaskin i tvättstugan installerades i november 2016
2016 – Byte av skorstenfläkten på taket för utdrag av rök från de öppna spisarna i de stora lägenheterna
2017 – Installation av ett Molok Biosystem för matavfall
2017 – Brandskyddsinspektion har genomförts (årlig kontroll)
2018 – Genomfört en energibesiktning med tioårs giltighet

Brf-styrelsen har ett projekt för att upprätta en officiell underhållsplan för fastighetens framtida underhållsåtgärder.

Brf-styrelsen har påbörjat ett projekt med att byta ut personhissarna i båda trappuppgångarna. Detta skall ske före 2022.

Brf Nyboda 1 har avtal med en fjärrvärmeleverantör och en kontrollör när det gäller uppvärmning av huset. Fjärrvärmeutrustningen byttes 2006.

Brf-styrelsen driver ett projekt rörande OVK och ventilations-/värmefrågor inkluderande vilken lösning som är effektivast för fastigheten och mest ekonomiskt försvarbar för föreningen i framtiden.

Från 2017 tillhandahåller föreningen medlemmarna kostnadsfri kabel-TV i ett grundpaket och internet/bredband (100 Mbit) via ett gruppavtal med ComHem. Medlem kan teckna ett eget subventionerat telefonabonnemang.

NYA MEDLEMMAR
Ansökan om medlemskap i Brf Nyboda 1 prövas av Styrelsen i helhet eller i brådskande fall av Styrelsens VU för fastställande i Styrelsen in plenum.

Introduktionen av nya medlemmar sker genom Trivselgruppen.

Föreningen ställer i sina stadgar ett krav på ett permanent/varaktigt boende och ett fortlöpande mantalsskrivande i föreningslägenheten för att få ett sökt medlemskap beviljat. Om förhållandena skulle ändras efter beviljandet, kan medlemskapet i föreningen omprövas och återkallas.

Årsavgiften för medlemmarna till föreningen beräknas i förhållande till deras lägenheters fastställda andelstal; avgiften debiteras per månad i förskott. Vid betalningsförsummelse vidtas interna åtgärder; vid upprepade försummelser måste styrelsen vidta erforderliga rättsliga åtgärder för att skydda föreningen och de övriga medlemmarna.

Brf-styrelsen får enligt föreningsstadgarna debitera bostadsrättshavaren (läs den nya medlemmen) en överlåtelseavgift – f.n. på 1 138 kr – och pantsättningsavgift – f.n. på 455 kr. Om det skulle bli aktuellt och godkänt av Brf-styrelsen att en medlem får tillfälligt upplåta sin bostadsrättslägenhet under högst ett år debiterar Brf-styrelsen en avgift för andrahandsupplåtelsen med högst 4 550 kr.

SPECIFIKA FRÅGOR

Brf-styrelsen får ofta besvara framställda frågor enligt följande:

Fråga: Vilka renoveringar har utförts i och på fastigheten?
Svar: Före Brf:s tid byttes VA-stammarna i badrummen och toaletterna samt installerades hushållsavfalls- och tidningsmoloker (2+1 st) på tomtmarken utanför huset. Solna Stad har i närheten två större anläggningar som tar emot glas-, plast- och metallprodukter ävensom wellpappskartonger. Dessutom finns det en stor avfallsdepå invid Bromma flygfält.

Svar: Föreningen har genomfört de projekt och andra åtgärder, vilka redovisats tidigare. De större projekten är:
2014 – Reliningen av VA-stammarna i köken
2014 – Utbyte av elstammarna och elcentralerna i lägenheterna.
Uppgradering av elledningar i lägenhet är medlemmarnas ansvar.
2016 – Reliningen av köksavloppen
2016 – Installationen av nya treglasfönster och nya balkongdörrar i samtliga lägenheter
2016 – Renoveringen av terrassen, taket och pergolan samt putsningen av fasad på 8:e våningen.

Fråga: Har ni planerat några nya renoveringar eller andra byggnationer?
Svar: Brf-styrelsen planerar att byta ut de befintliga två personhissarna i fastigheten; detta planeras ske inom en tvåårsperiod.

Svar: Brf-styrelsen projekterar en ombyggnad av råvinden (vindskontor idag) till lägenheter. Vindskontoren flyttas då ned i källaren.

Svar: Det är inte uteslutet att styrelsen kommer att vidta andra renoverings- eller förändringsarbeten.

Fråga: Planeras några förändringar av medlemsavgiften?
Svar: Brf-styrelsen har f.n. inga förslag på att höja medlemsavgiften. Planlagt underhåll kommer att kunna finansieras genom utnyttjande av föreningens goda löpande ekonomi. Eventuella projekt kommer att finansieras i särskild ordning.

Målet är självfallet att reducera månadsavgifterna på sikt, då ekonomin blir tillräckligt god.

Fråga: Vad ingår i medlemsavgiften?
Svar: Samtlig sedvanlig service av de gemensamma utrymmena och skötsel och underhåll av de gemensamma anläggningarna för vatten, avlopp, el, värme m.m. Styrelsearbetet betalas ur föreningens gemensamma kassa efter beslut av föreningsstämman.

Adderad fråga: Hur ser det ut med TV/internet?
Svar: Föreningen har godkänt att tillhandahålla samtliga medlemmar och förstahandshyresgäster ett kostnadsfritt abonnemang rörande bredband/internet, digital TV med ett stort basutbud och med möjlighet att lägga till telefoni till relativt förmånliga villkor. Det är ett gruppavtal med ComHem. Kostnaden ingår i medlemsavgiften.

Fråga: Övriga utrymmen till medlemmarnas förfogande såsom utrymme för barnvagnar, bastu, gård, grillplats mm?
Svar: En grillplats med sittplatser finns på baksidan av fastigheten. Möjlighet till viss utevaro med sittplats finns på framsidan av huset mot blomsterrabatterna och på baksidan av huset (gårdsnyttjandet). Bastu saknas. Flera cykeluppställningsplatser finns ute och inne men det kräver en hög disciplin från cykelägarna för att det skall fungera tillfredsställande. Givet värdet på barnvagnar, har styrelsen inte funnit skäl att erbjuda några öppna särskilda utrymmen för dessa. Motsvarande gäller för privata snöpulkor, barncyklar och andra åkdon liksom större leksaker. Alla sådan attiraljer skall förvaras i de privata hemmen eller i de tilldelade förråden.

Föreningen uppmanar alla som har avancerade och dyrbara cyklar att ställa upp dessa i de egna utrymmena. Föreningen tar inget ansvar för cyklar (och annat) som ställs i de gemensamma utrymmena.

Föreningen strävar efter att göra föreningens fastighet rökfri; den som röker i egen lägenhet eller särskilt på balkongen skall därför absolut se till att hon eller han inte stör grannarna. Det är många som lider av allergiska besvär.

Det skall med skärpa noteras att inga privata föremål inkl soppåsar eller förpackningsmaterial och pallar (liknande föremål) får ställas upp i de gemensamma utrymmen såsom i portentréerna, trappuppgångarna och våningsplanen eller i gångarna till olika vinds- och källarkontor eller tvättstugan.

Fråga: Finns förråd tillhörande lägenheten på vinden/källaren?
Svar: Ja det finns. En fördelning har gjorts. Den avflyttande medlemmen skall kunna informera den nya medlemmen om vilka förråd som hon/han får disponera.

Fråga: Hur många lägenheter finns det i föreningen? Finns det några hyresrätter i föreningens hus?
Svar: Det finns idag totalt 69 st lägenheter av olika storlekar för bostadsändamål. Av dessa hyr föreningen ut 9 stycken, vilka skall ombildas till bostadsrätter när tiden är inne.

Fråga: Antal lokaler?
Svar: Föreningen har två större hyresgäster som ockuperar huvuddelen av föreningens kontors- och lagerlokaler. De kvarvarande lokalerna kommer att hanteras i samband med ombyggnaden av råvinden, om så beslutas.

Fråga: Accepteras juridisk person som köpare?
Svar: Formellt ja men i praktiken inte, eftersom föreningen är en mindre förening och behöver fysiska personer för arbetet inom styrelsen och föreningen. Brf-styrelsen får därför med stöd av stadgarna avslå en ansökan från en juridisk person.

Fråga: Är föreningen en s.k. äkta bostadsrättsförening?
Svar: Ja

Fråga: Äger föreningen marken?
Svar: Ja. Tomtmarken är på ca 3 000 kvm och omger huset på alla sidor. På baksidan finns ett markutrymme för olika medlemsaktiviteter. På framsidan finns fasta bänkar för vila och umgänge.

Fråga: Till vem och på vilken adress skickas en ansökan om medlemskap och annan post till föreningen?
Svar: Föreningens (läs Brf-styrelsens) postadress är Nybodagatan 10, 171 42 Solna. I port nr 10 finns en postlåda på höger sida i entrén, vilken är föreningens postlåda.

Fråga: Finns det någon kontaktperson i styrelsen, vilken man kan höra av sig till om frågor uppstår?
Svar: På föreningens hemsida och på anslagstavlorna i varje portentré finns en förteckning över ansvariga personer med telefonnummer och e-postadresser.

Fråga: Hur ser det ut med parkering?
Svar: Föreningen förfogar inte över några lediga uppställningsplatser för motorfordon eller för släpvagnar. På gatumark finns parkeringsutrymme med särskild ordning (parkeringsförbud) för underhåll och skötsel av gatumarken. Notera att hela Nybodagatan inte har parkeringsförbud på en och samma dag.