TRIVSEL- & BOENDEREGLER

Ordningsregler fastställda av 2022 års föreningsstämma alt av styrelsen

ALLMÄNT FÖR BOSTADSRÄTTFÖRENINGEN

Om Brf Nyboda 1

Brf Nyboda 1 är formellt sett en juridisk person med behörighet och befogenhet att agera självständigt inom givna ramar och en ekonomisk förening som har till huvuduppgift att upplåta bostäder med bostadsrätt till föreningens medlemmar som privatbostad.

I undantagsfall får föreningen upplåta bostäder till hyresgäster, vilka inte är medlemmar i föreningen. Föreningen får hyra ut kontors- och lagerlokaler, vilka inte är aktuella som bostäder.

Skatterättsligt ses Brf Nyboda 1 som ett bostadsföretag och beskattas som ett privatbostadsföretag – en äkta bostadsrättsförening.

Utgångspunkten för alla ordningsregler är att Brf Nyboda 1 ägs gemensamt av alla bostadsrättshavarna efter medlemmarnas andelstal – en medlemsförening uppbyggd och styrd av offentliga regler och ett föreningskontrakt (Brf-stadgarna). En bostadsrättshavare är inte en hyresgäst i sitt boende utan en delägare av en gemensam resurs – en bostadsrättsförening med en fastighet – och har därför ett delat ansvar för föreningens tillgångar och skulder. Ingen bostadsrättsägare äger själv sin boendelägenhet utan det gör föreningen; bostadsrättshavarna har fått en nyttjanderätt till en viss bostadsrättslägenhet (bostadslägenheten) och till vissa gemensamma utrymmen genom inträdet som medlem i föreningen efter styrelsens godkännande av förvärvet av en specifik bostadsrätt.

Om Ansvarsförhållandena inom Brf Nyboda 1

Generellt gäller att alla bostadsrättshavare har ett eget ansvar för samtliga de människor och djur som är – bor eller tillfälligt vistas – i bostadslägenhet-en. Bostadsrättshavarna skall också ansvara för sundhet, ordning och skick inom bostadsrättshuset och utanför på föreningens tomtmark (se § 25 i föreningsstadgarna). Att bostadsrättshavaren alltid har en skyldighet att sköta och underhålla den bostadslägenhet som denne har nyttjanderätt till, är självklart.

Du har ett ansvar och en rättighet inom ramen för Ditt föreningskontrakt genom medlemskapet i Brf Nyboda 1. Du måste därför följa Brf Nyboda 1:s trivsel- och boenderegler (ordningsreglerna) för den gemensamma och den enskilda nyttan och ordningen.

Att en styrelse är vald för att sköta de löpande ärendena i Brf Nyboda 1 innebär inte att Du som enskild medlem kan underlåta att ta ansvar för ordning och reda i föreningens gemensamma lokaler. Du har ett eget ansvar (vårdplikt) för Ditt och de Dinas brukande av huset, hissarna och tomten (grönytorna), Din bostadslägenhet och Dig tilldelade förråd samt för alla gemensamma utrymmen och vår maskinpark och övrig utrustning.

Styrelsens trivsel- och boenderegler kompletterar 2018 års stadgar för Brf Nyboda 1, vilka i sin tur står i samklang med reglerna i Bostadsrättslagen och Solna Stads lokala ordningsstadga. Alla regler för trivseln och boendet i föreningen har stöd av § 8 i stadgarna.

Trivsel- och boendereglerna är en viktig del av föreningens ordningsregler.

Våra trivsel- och boenderegler finns för att föreningen och boendet i föreningens fastighet skall fungera till allas trevnad och gemensamma nytta. Även för att undvika missförstånd eller störningar i umgänget mellan olika boende behöver vi gemensamma ordningsregler för alla boende i föreningen.

Ett tryggt, trevligt och prisvärt boende är vad alla vill ha!      

I stadgarnas § 22 finns föreningens ansvarsregler (ordningsreglernas rättsverkan) för varje bostadsrättshavare såvitt gäller:

a.    Det egna ansvaret för det inre underhållet av den tilldelade bostadsrättslägenheten (bostadslägenheten) och de tillkommande förrådsutrymmena.

b.    Det egna ansvaret för all privat egendom, inkl övergivna föremål och rent skräp, som placeras eller lämnas i Brf Nyboda 1:s gemensamma utrymmen t.ex. i trapphusen, cykelstallen, tvättstugan och källar- och förrådsgångar, på takterrassen och runt om och i molokerna.

c.    Det egna ansvaret för brukandet av de gemensamma utrymmena såsom husets entréer, trapphus, källar- och förrådsgångar, cykelstallen, tvättstugan, takterrassen och området för molokerna samt för användandet av föreningens tomtmark med cykeluppställningar, uteattiraljer och all växtlighet.

Svensk lag kan lägga ansvar på sina medborgare inom ramen för samhällskontraktet. I lagen om skydd mot olyckor (2 kap 1 §) finns en särskild plikt för Dig som boende i Brf Nyboda 1 att agera preventivt ( om/när Du får kännedom om en inträffad allvarlig brand eller olycka och när det föreligger en överhängande fara/risk för brand eller olycka. Enligt 6 kap 1 § samma lag kan räddningsledaren bestämma att de boende i Brf Nyboda 1, vilka är mellan 18 och 65 år, får tas i anspråk för att delta i räddningsarbetet. Denna skyldighet att hjälpa till gäller alltså enlig lag. Samma skyldighet gäller för alla medlemmar i relation till det föreningskontrakt som uppstår vid ett ansökt och godkänt medlemskap i Brf Nyboda 1. Motsvarande skyldighet har samtliga boendehyresgäster och lokal hyresgäster i fastigheten Nyboda 1 med stöd av hyreskontraktet.

Fastigheten Nyboda 1 är ett privat område att nyttjas av våra egna boenden. Vårt föreningsägda markområde är ingen allmänning och inget tomtområde som ger annan rätt att vistas på eller passera över med stöd av allemansrätten. Utomstående som tar vårt privata området i besittning eller kvarstannar där efter tillsägelse, gör sig skyldiga till olaga intrång utan ett legitimt ändamål eller samtycke av styrelsen eller de boende. Huset skyddar föreningen tekniskt med kodlås och låsta dörrar. Tomtmarken skyddas med en inhägnad och anslag om privat område/skyltning om förbud mot vistelse för obehöriga. Förbud gäller t. ex. mot att rasta hundar och att bruka våra trädgårdsmöbler eller bänkar eller att nyttja våra moloker. Föreningens hus (entréer, trapphus etc.) skall inte användas som värmestugor eller samtalsrum av obehöriga. Om det blir fråga om en intresseavvägning, så kan Du alltid göra det till en styrelsefråga. Du som boende får aldrig släppa in obehöriga i huset.

Ordningslagen gäller för en tillställning av nöjes- och förströelsekaraktär på föreningens mark till vilken vem som helst (allmänheten) har tillträde – dvs inte är begränsad till föreningsmedlemmarna och särskilt inbjudna gäster.

Om Du som boende vill ordna privat sammankomst utomhus på föreningens mark sker detta under eget ansvar; om störningar uppstår för andra boenden eller grannar, kan styrelsen förbjuda brukandet av föreningsmarken. Skulle en enskild sammankomst dra till sig ett större antal människor, kan sammankomsten betraktas som allmän av ordnings- och säkerhetsskäl och regleras då av ordningslagen – inte bara av föreningens ordningsregler.

Särregler kan ur smittskyddssynpunkt gälla även privata sammankomster. Solna Stad förbjuder alkoholförtäring på offentlig plats inom visst område; Nybodagatan 10 och 12 ingår i detta alkoholförtäringsförbjudna område.

Du som privat arrangör bär det fulla ansvaret för allt vad som där/då sker. Att Du kan åläggas ansvar för uppkomna skador och problem är självklart.

Allmänt rökförbud gäller enligt tobakslagen i/på vissa lokaler och platser. Det allmänna rökförbudet innebär att ingen rökning får ske i anslutning till entréerna till Nybodagatan 10 och 12. Fastigheten Nyboda 1 är helt rökfri såvitt gäller alla gemensamma utrymmen i huset och intill huset. Föreningsstämman rekommenderar också att rökning inte förekommer på föreningens lägenhetsbalkonger, takterrasser och husnära tomtmark. Rökning av narkotiska preparat är givetvis alltid förbjudet på både allmänt och privat område såsom på egen balkong eller i lägenhet.

Om Du som boende skulle vilja använda del av en offentlig plats (t.ex. trottoardel eller kommunalt grönområde) måste Du söka tillstånd av Solna Stad. Sådana aktiviteter regleras av ordningslagen och av Solna stads lokala ordningsföreskrifter, vilka är fastställda av länsstyrelsen. Detta gäller även för uppställning av s.k. storsäckar som används för uppsamling av material (byggavfall) vid renoverings-/ombyggnationsarbeten eller vid uppställning av privata föremål. För användandet av område som kräver kommunens tillstånd kan Solna Stad ta ut en avgift. Överträdelse av kommunens föreskrifter kan leda till penningböter.

Styrelsen prövar säckplacering och annan uppställning av föremål på tomtmarken; Du måste alltså söka tillstånd av styrelsen innan Du placerar/låter någon annan placera en storsäck eller behållare på föreningens mark. I trapphusen är all utplacering av föremål inkl skräp/avfall förbjuden; sam-ma gäller för förrådsgångarna och alla övriga gemensamma utrymmen. Du får givetvis aldrig på tomtmarken slänga/lägga ut sådant som kan dra åt sig råttor och andra skadedjur eller mata fåglar eller andra djur. För rastning av egna och andras husdjur (motsvarande) gäller Solna stads ordningsföreskrifter och djurskyddslagen. Du och bara Du har det fulla ansvaret för alla djur och föremål/saker som Du äger, brukar eller har tillsyn över. Brf Nyboda 1 har utfärdat särskilda regler för husdjuren.

Uppställning av bilar och andra motorfordon regleras av kommunala parkeringsbestämmelser. På föreningens mark krävs styrelsens tillstånd för att ställa upp motorfordon eller andra fordon/farkoster. För cyklar finns anvisade uppställningsplatser.

Brott som begås inom föreningsområdet kommer i princip att polisanmälas. Störningar inom föreningsområdet hanteras av styrelsen eller de boende. Vid akuta större problem (allvarliga störningar) skall polisen tillkallas direkt.

Om Vilka boendereglerna gäller för

Föreningens ordningsregler gäller alltså för Dig som bostadsrättshavare el-ler förstahandshyresgäst och för Dina familjemedlemmar/samboende, inne-boende, gäster och andra besökare samt alla hantverkare, vilka utför arbete åt Dig/för Din räkning.

Reglerna gäller även för alla som är godkända som andrahandshyresgäster, då sådan boende skall följa de regler som gäller för den egna hyresvärden – dvs. medlemmen i Brf Nyboda 1.

Om Du skulle bryta mot reglerna

Alla förmåner och rättigheter är förenade med regler om hur föreningen kan och måste agera för att reglerna till gemensam nytta och allas bästa skall åt-följas. Detta är särskilt viktigt eftersom föreningen och styrelsen skall främja medlemmarnas ekonomiska intressen och se till att ordning och reda, sundhet och ett gott skick råder i föreningen, i husets gemensamma utrymmen och på tomtmarken men även vid nyttjandet av de enskilda lä-genheterna.

I stadgarnas § 23 finns de bestämmelser som rör reaktioner på brister och försummelser i det egna ansvaret för bostadsrätten inkl bostadslägenheten. Efter en rättelsemaning kan styrelsen avhjälpa bristerna i lägenheten på den enskildes bekostnad. (Notera att alla bostadslägenheter ägs av föreningen.)

Av stadgarnas § 25 framgår att den som bryter mot föreningens ordningsreg-ler kan bli föremål för omprövning av medlemskapet och att nyttjanderätten till lägenheten då upphör. I § 27 finns reglerna om förverkande av bostads-rätten och avhysning från boendet. Sådan åtgärd kan bli aktuell mot den som inte följer de regler som Brf Nyboda 1 har bestämt (ex. stadgarna och ordningsreglerna).

Boendereglerna för föreningens förstahandshyresgäster återfinns i den s.k. hyreslagen (Jordabalkens 12 kap). Brf Nyboda 1 är hyresvärd i förhållande till de förstahandshyresgäster som bor kvar i fastigheten Nyboda 1 efter om-bildandet till bostadsrättsförening (de s.k. resthyresgästerna).

Om Anmälningsplikt och agerandeskyldighet

Du som föreningsmedlem skall alltid anmäla de fel, brister och skador som Du upptäcker på föreningens egendom. Denna anmälningsplikt är en själv-klarhet för alla medlemmar. Även Du som hyresgäst i föreningshuset skall anmäla fel, brister och skador, som Du upptäcker. Sådan anmälan sker till Styrelsen per telefon, mejl eller via föreningens brevlåda i entrén till port 10.
I akuta allvarliga risklägen eller då allvarliga skada redan har inträffat skall Du direkt ringa till föreningens fastighetskundtjänst och meddela styrelsen i efterhand. Ingen får dra på föreningen onödiga kostnader.

Alla enskilda medlemmar liksom hyresgästerna i föreningens hus har skyl-dighet att agera preventivt, när hon/han får kännedom om en brand eller en allvarlig olycka. Detta sker genom att Du vidtar de åtgärder Du förmår för att avvärja den överhängande faran. Du måste alltid varna dina medboende och vid behov tillkalla hjälp av ansvarig myndighet /Solna Stads brandför-svar eller ambulansstation/ eller av fastighetskundtjänsten.

Föreningen och Du som föreningsmedlem är enligt ordningslagen också an-svarig för att snö och is röjs undan till förebyggande av skador eller risk för skador särskilt på allmän plats. Därför måste Du ta eget initiativ och skotta gångar till och från huset. Håll också kontroll på isbildningen på taket och underrätta styrelsen om fara föreligger.

Motsvarande ansvar gäller för föreningens egen mark och huskropp. Som boende i föreningen skall Du alltid anmäla risker med bristande underhåll eller pågående arbeten. Anmälan görs till Styrelsen eller vid akut läge direkt till fastighetskundtjänsten eller till behörig myndighet eller leverantör av aktuell tjänst till Brf Nyboda 1.

SÄRSKILDA OMRÅDESREGLER

Andrahandsupplåtelser 

se §§ 26 och 27 i stadgarna

Om Du som bostadsrättshavare behöver hyra ut Din bostadslägenhet till annan för ett självständigt brukande under viss tid, måste Du ge in en skriftlig ansökan till Styrelsen för att få ett godkännande till upplåtelsen på förhand. En andrahandsupplåtelse är alltid av tillfällig karaktär och till-stånd lämnas bara för ett år i taget. Du skall motivera Din andrahandsupp-låtelse och läm-na kompletta uppgifter om Dina hyresgäster och hyresnivån för Styrelsens prövning för att ansökan skall kunna beviljas.

En avgift på 10 % av prisbasbeloppet debiteras Dig som upplåtare av styrel-sens ekonomiska förvaltare för andrahandsupplåtelsen.

Vid en andrahandsupplåtelse är det viktigt att veta att ansvaret för bostads-rätten (lägenheten, tilldelade förråd och brukandet av de gemensamma ut-rymmena) alltid ligger kvar hos Dig som bostadsrättsägare. Det gäller under hela kontraktsrelationen och för betalningen av medlemsavgiften, skötseln av lägenheten och de eventuella störningarna gentemot grannar mm.
Du måste därför upprätta ett skriftligt hyreskontrakt med Din hyresgäst och informera hyresgästen om gällande regler och villkor för andrahandsboendet i föreningens hus och lägenheter. Du måste även bestämma hyresbeloppet grundat på summan av din kapital-kostnad och driftskostnad för lägenheten; med kapitalkostnad avse en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Om Du som bostadsrättshavare hyr ut Din bostadslägenhet i andra hand utan styrelsens tillstånd kan bostadsrätten förverkas och Du avhysas från Ditt boende i Brf Nyboda 1 – Din nyttjanderätt till bostadsrättslägenheten upphör och Din andrahandshyresgäst fråntas sin rätt att bo kvar.

Om Du som förstahandshyresgäst önskar hyra ut Din lägenhet i andra hand och har beaktansvärda skäl för en sådan uthyrning skall Du skriftlig-en ansöka om tillstånd hos Styrelsen – 12 kap Jordabalken (”hyreslagen”). Styrelsen kommer dock att vara mycket restriktiv med sådana uthyrningar. Om Du som förstahandshyresgäst hyr ut Din hyreslägenhet utan styrelsens tillstånd förlorar Du Ditt eget hyresavtal; hyresavtalet sägas upp i enlighet med hyreslagen. Andrahandshyresgästen fråntas också sin kvarboenderätt.

Styrelsen har fastställt en särskild rutin för andrahandsupplåtelser.

Balkonger och kungsbalkonger

Samtliga lägenheter i föreningshuset är försedda med balkong; på plan 8 har lägenheterna tillgång till s.k. kungsbalkonger.
Använd Din balkong på rätt sätt för att få en trivsam atmosfär.
* Blomsterlådor skall hängas på räckets insida, aldrig på utsidan. Detta för att eliminera riskerna för nedfallande blomsterkrukor och andra tillbehör. Tänk på att vattna med måtta så att inte överskottsvattnet rinner ner till grannen under. Motsvarande gäller vid rengöring av balkongen. Prata med grannen under.

* Vädring på balkongen är tillåten förutsatt att det inte skapar olägenhet för andra, men skall då ske så lågt och så långt in som möjligt. Samma regler gäller för torkning av tvätt. Det är förbjudet att hänga ut mattor och lik-nan-de över balkongräcket. Dessa kan falla ned och dessutom är det inte vackert.

* Tänk på ljudnivån, om Du och Dina vänner umgås på balkongen under kväll och sommarnatt. Det är lätt att högljudda samtal och musik ute på balkongen kan störa Dina grannar.

* Matning av fåglar och andra djur på/från balkongen är inte tillåtet; det är inte heller tillåtet att arrangera något duvslag/liknande stadigvarande bo för fåglar och andra djur.
Om husdjurs vistelse på balkong finns särskilda regler.

* Förvara inte eldfarligt material på balkongen. Du får självfallet inte kasta ut cigarettfimpar eller piptobak från balkongen. Du får inte kasta något överhuvudtaget från balkongen.

* Av brandsäkerhetsskäl är det inte tillåtet med ved- eller kolgrillning på balkongen. Grillning med elgrill är tillåtet så länge matos inte tränger in till Din granne eller på annat sätt stör Dina grannarna. Brandsläckningsut-rustning skall då finnas i beredskap.
* För att skydda fasaden är det inte tillåtet att fästa saker på fasaden som fast belysning, spaljéer, parabolantenner, markiser, inglasning och liknande utan att Styrelsen har medgivet detta; Du måste först söka ett godkän-nande. Motsvarande regler gäller för åtgärder i balkongtaket och på bal-konggolvet.

* Givetvis får raketer och andra fyrverkerier inte avskjutas eller kastas ut från balkongen. Samma gäller för sprängmedel och olika vapentyper inkl luftvapen och mindre pilbågar. Flaskor skall läggas i glasåtervinningen.

* Balkongdörrar och fönster skall vara ordentligt stängda för att undvika att vatten tränger in vid kraftig nederbörd och/eller snösmältning.

* Balkongen får användas till förvaring av privata föremål.

* Det är inte tillåtet att ha marschaller (liknande brinnande föremål) på bal-kongen. Sedvanliga elljusbelysningar är tillåtna, ex anpassad julbelysning, men notera att det inte är jul hela året.

Bortovaro från lägenheten

Om Du är borta från Din bostadsrättslägenhet eller hyreslägenhet under längre tider (månader), måste Du ordna så att Din lägenhet har tillsyn och skötsel med jämna mellanrum. Detta för att upptäcka eventuella fel eller andra problem som kan uppstå i en tom lägenhet men även för att kunna dokumentera om lägenheten utsatts för obehörig eller yttre påverkan.

Anmäl till Styrelsen hur du ordnar med detta och hur man får tag på Dig.

Särskilt viktigt är det att det inte uppstår fel på Dina ledningar och annan utrustning för vatten, ventilation och värme samt Dina elledningar/apparater och Dina avlopp. Felen och skadorna blir större, ju längre Du är borta utan upptäckt. Tänk på att låta spola igenom vattenledningar och avlopp med jämna mellanrum – allt för att förhindra att ledningarna kärvar, att packningar torkar eller att dålig lukt uppstår och sprider sig i huset.

Du måste också se till att posten inte blir liggande innanför dörren – det kan utgöra en trygghetsrisk – en signal för inbrottstjuvar eller ockupanter.  

Om Brandskyddet och egendomsskyddet

Varje år genomförs en kontroll och service av vårt brandskydd i fastigheten.
På plan 8 i hus 10 och 12, i taket ovanför trapporna, finns gråvita dubbel-luckor – ”rökluckor” – vilka innehåller brandgasventilatorer som skall öppnas vid brand för att släppa ut den giftiga gasen som uppstår under brand i hu-set och är den avgörande orsaken till dödsfall i samband med husbränder. Brandskyddsarbete sker för att minska risken för bränder och andra därmed sammanhängande olyckor.

Du uppmanas att vara observant på allt sådant som skulle kunna leda till en skada på eller risk för de boendes och föreningens egendom. Om Du på-träffar en inträffad akut skadehändelse, agera själv som medlem för att mi-nimera skadan och kontakta rätt myndighet. Om det inte är ett akut skade-läge eller om det endast är en risksituation, vänligen kontakta styrelsen i första hand och föreningens fastighetskundtjänst i andra hand.

Brandskyddet uppdateras kontinuerligt; det gäller brandsäkra dörrar, ut-rymningsbelysning, branddeckare, brandsläckare och jordade elinstallation-er. Om Du observerar att brandsäkerheten inte verkar fungera som den skall, måste Du anmäla detta till styrelsen.

Dämpad ljudnivå

Regeln är att dämpad ljudnivå skall råda i huset inkl på balkongerna mellan kl 22.00 och kl 7.00 på vardagarna och från kl 23.00 till kl 9.00 på helgerna och veckosluten under hela året. Det är ingen skillnad mellan sommartid och vintertid. Ditt golv är Din grannes tak; Ditt tak är Din grannes golv. Din vägg är samtidigt Din grannes vägg på andra sidan – vänligen notera detta! Samma regler om dämpad ljudnivå gäller för utomhusaktiviteter på förening-ens tomtmark på fram- och baksidan. Du måste undvika alla typer av stör-ningar under den dämpade ljudnivåtiden. Med störning avses inte bara hög musik eller glada skratt utan även skrik och bråk samt lukter som kan vara skadliga för hälsan eller försämra boendemiljön. Du skall alltid iaktta ett allmänt gott uppförande och Du är skyldig att se till att Din om-givning inte utsätts för störningar.

Solna Stad tillämpar förbud mot störande buller mellan kl 22.00 och 07.00.

För ombyggnation/renoveringar av bostadslägenheter gäller särskilda regler. Störande arbeten får inte påbörjas före kl 08.00 på vardagar och inte före kl 10.00 på veckoslut/helgdagar. Störande byggnationsarbeten skall alltid vara avslutade senast kl 18.00 under alla dagar. Det är viktigt att Du som ansva-rig byggherre underrättar Dina grannar om kommande åtgärder.

Om Du behöver en förlängd tid för privata festligheter eller andra aktiviteter i Din egen boendelägenhet, skall Du prata med Dina närmaste grannar för att få deras OK. Det räcker inte med en passiv information till grannarna, exem-pelvis via en lapp i hissen eller i portentrén.

För användningen av takterrasserna gäller särskilda boenderegler. Av hän-syn till grannarna skall ljudnivån anpassas även på takterrasserna.

Egen försäkring

För den enskilde bostadslägenheten har respektive bostadsrättshavare ett långtgående ansvar (se § 22 i 2018 års stadgar). Alla bostadsrättshavare måste därför teckna en egen hemförsäkring med bostadsrättstillägg för att täcka eventuella skador, som inte täcks av föreningens fastighetsförsäkring. Alla bostadsrättshavare ansvarar för att en andrahandsupplåten bostads-rättslägenhet har sådan utökad hemförsäkring.

Föreningens förstahandshyresgäster har motsvarande ansvar för den förhyr-da lägenheten, vilken är föreningens egendom. Du som förstahandshyres-gäst hos föreningen måste därför teckna en hemförsäkring för hyresrätt.

Brf Nyboda 1 har inte tecknat någon kollektiv bostadsrättsförsäkring.

Elavbrott (störningar i elförsörjningen)

Fel i elförsörjningen kan uppstå dels hos Vattenfall som äger elnätsavtalet, dels hos den som är föreningens elleverantör. Därför finns det anledning att noga överväga hur/var felet är och vem som är mest lämplig att åtgärda det. Generella elfel (elavbrott) är en uppgift för Styrelsen – inte för medlemmarna eller hyresgästerna – att lösa med hjälp av erforderlig expertis.

Har elfelet lett till brand eller är risken stor att brand kan uppstå eller att elfelet kan skada någon/något (akut läge), skall Du självfallet själv anmäla elfelet direkt till fastighetskundtjänsten eller till räddningstjänsten för släckande av en pågående brand i elektiska apparater eller ledningar.

Innan Du ringer och anmäler ett elfel till fastighetskundtjänsten, kontrol-lera först om bara Din egen lägenhet berörs eller om även andra delar av hu-set såsom trapphuset och grannlägenheterna är berörda. Detta för att Du skall kunna göra en korrekt anmälan om elfelet. Kontrollera gärna om ga-tubelys-ningen är släckt eller delvist påverkad. Då måste Du anmäla elav-brottet till Solna Stad eller till Styrelsen.

Om bara Din egen bostadslägenhet berörs, kontrollera att lägenhetens säk-ringar i Din elcentral i hallen inte har lösts ut; detta gör Du innan Du gör en egen elfelsanmälan till föreningens fastighetskundtjänst eller annan el-expert. Det finns huvudsäkringar till varje bostadslägenhet i elskåpet på varje plan. Elfel som berör endast Din bostadslägenhet hör till Ditt inre an-svarsområde, för vilket Du själv står kostnaden; därför avgör Du själv vem Du skall anlita för att få professionell hjälp.

Om det är fråga om ett omfattande elavbrott, måste Du anmäla detta till Styrelsen (en styrelselista med kontaktytor finns i varje portentré och på Hemsidan).

Om Du är förstahandshyresgäst skall du alltid anmäla elfelet till Styrelsen, eftersom det primärt är en föreningskostnad och ett ansvar för föreningen som hyresvärd att hantera. Vid utvecklad brand ringer Du brandkåren.

Felanmälan (andra fel än elfel)

Fel i och problem med de gemensamma systemen för fjärrvärmen, vattenför-sörjningen, ventilationen och avloppshanteringen skall anmälas till Styrel-sen, vilken vidtar de nödvändiga åtgärderna. Sådana fel tillhör det före-ningsgemensamma ansvaret. Uppgifter om de styrelseansvariga finns på Hemsid-an och i båda portentréerna. Motsvarande gäller för alla hiss-fel/problem! Ett akut problem med risk för eller med pågående utströmning/läckage från dessa gemensamma system skall anmälas direkt till föreningens fastighets-kundtjänst i första hand och till Styrelsen i andra hand. Motsvarande gäller för hiss som stannar med personer inne i hissen; då skall Du ringa till den som ansvarar för hisservicen – uppgift om detta finns inne i hisskorgen. Du skall alltså kontakta styrelsen, då det gäller en hiss som står stilla/inte fungerar; Du skall inte kontakta fastighetskundtjänsten eller hisservicen i rena bekvämlighetsfall utan ett faromoment eller utan risk för skada på per-son eller skada på och förlust av privat egendom.

Fel och problem i tvättstugan, skall Du också anmäla till Styrelsen – i första hand till tvättstugegruppen. Akuta faror/risker i tvättstugan skall anmälas till fastighetskundtjänsten i första hand och till Styrelsen i andra hand. En maskin som inte fungerar är dock inget akut problem utan en ser-vicefråga!

Akut vattenledningsskada (skada på trycksatt vattenledning) i Din bostads-lägenhet skall omedelbart felanmälas till föreningens fastighetskundtjänst för att snabbt få stopp på utströmningen och till Styrelsen (i första hand till fastighetsgruppen). Motsvarande agerande skall ske för avloppsfel med över-svämning eller akut översvämningsrisk i Din bostadslägenhet. Motsvarande akuta agerande gäller också för större läckage från värmeelement utan möj-lighet att tillsluta läckaget eller att samla upp spillvattnet i ett kärl.
Kom ihåg att Du måste fortlöpande rensa brunnen inne i lägenhetens bad-rum och att se till att det inte blir stopp i Dina egna avlopp i bostaden.

Fel i Din bostadslägenhet, som Du själv inte kan åtgärda, på avlopp i kök och badrum/toalett eller på WC-utrustning samt utströmning av vatten från värmeelement skall felanmälas till föreningens fastighetskundtjänst. Fel som kan få omfattande konsekvenser för annan boende skall anmälas till Styrelsen (främst fastighetsgruppen).

Om Du är förstahandshyresgäst skall du alltid anmäla felet till Styrelsen, eftersom det primärt är en föreningskostnad och ett ansvar för föreningen som hyresvärd att hantera. Skada på trycksatt vattenledning med akut vat-tenutströmning i Din hyreslägenhet skall omedelbart felanmälas till före-ningens fastighetskundtjänst och till Styrelsen (i första hand till fastighets-gruppen). Motsvarande gäller för stopp i avlopp med översvämning eller akut risk för översvämning och för vattenutströmning från väremelement.

Fel/problem som Du upptäcker i de gemensamma utrymmena skall anmälas till Styrelsen eller, om det är ett akut skadeläge, till fastighetskundtjänsten.

Fria utrymningsvägar

Reglerna om fria utrymningsvägar i huset och till/från tomten har tillkom-mit för att inte stoppa eller förhindra utrymningen vid brand eller andra far-liga händelser och för att inte försvåra för ambulans- och räddningstjäns-ten. Även polisen och andra myndigheter har rätt att påkalla fri väg och detta måste vi alla boenden i Brf Nyboda 1 underlätta.

Privata tillhörigheter får – utan Styrelsens tillstånd – under inga omständig-heter och inte ens tillfälligt placeras/förvaras i de gemensamma utrymmena såsom i portentréerna, på våningsplanen, i trapphusen i övrigt och i förråds-gångarna i källare och på vind! Dina privata föremål skall aldrig finnas på våningsplanen utanför eller i anslutning till Din egen dörr; det gäller även välkomstmattor utanför dörren liksom privata skor/dylika ting som placeras utanför dörren på det gemensamma området. Alla gemensamma utrymmen måste kunna städas utan hinder av föremål i vägen. Dessa utrymmen måste alltid vara fria från föremål så att hinder inte uppstår för räddningstjänsten och andra myndighetsåtgärder eller rena serviceåtgärder samt så att sådana föremål inte skapar risker för människor som är och rör sig i utrymmet.

Du får alltså inte placera barnvagnar, cyklar, rollatorer, rullstolar eller andra privata tillhörigheter i trapphuset, då dessa förhindrar utrymning vid brand eller annan fara. Självklart får Du aldrig ställa ut sopor eller saker som skall kastas utanför Din lägenhetsdörr.
Du förväntas förvara och ansvara för alla Dina privata tillhörigheter inne i bostadslägenheten eller i Dig tilldelade förråd! Din privata egendom och Ditt avfall kan aldrig vara någon annans ansvar – inte heller föreningens ansvar.

Inga föremål får parkeras eller placeras på fastighetens tomtmark, om inte detta särskilt medgivits i föreningens regler eller tillfälligtvis av Styrelsen så-som vid vår/höststädningen eller vid annan sammankomst. Förbudet gäller även på baksidan, där den asfalterade delen skall vara fri för att kunna brukas av räddningsfordon och servicefordon. Cyklar får ställas upp intill husväggen i den bredare delen av området. För annan tillfällig upp-ställning krävs Styrelsens tillstånd.

Ytterdörrarna skall alltid hållas rena från informationslappar och liknande – föreningen håller på kravet om en snygg och proper miljö i trapphusen och på alla våningsplanen. Ytterdörrarnas utseende är en fråga för Styrelsen. Det är acceptabelt med tillfälliga utsmyckningar av dörrarna inför jul och andra festligheter men sådan utsmyckning skall Du ta bort, då händelsen har passerats. Namnändringar sker via Styrelsen, varför Du inte får sätta upp andra namnlappar eller informationsmeddelanden på dörrarna.”

Generell förbrukning

Generellt gäller att Du alltid skall iaktta sparsamhet vid vattenförbrukning – särskilt användningen av varmvatten. Lämna därför aldrig vatten rinnande i onödan. Du skall också vara sparsam med förbrukningen av el i fastighet-ens gemensamma utrymmen; släck efter Dig när Du lämnar förråd och cy-kelstall m.fl. gemensamma lokaler, vilka inte släcks automatiskt.

Du måste tänka på att använda tvättmaskinsutrustningen på det mest eko-nomiska sättet. Du får aldrig köra tvättmaskinerna tomma, oavsett skälet till detta! Du måste ladda torktumlaren och tvättmaskinerna till fullo innan Du startar dem. Om möjligt använd stora torkrummet och torkskåpet före torktumlaren, vilken är en stor elenergislukare.

Förbrukningen av vatten och gemensam el betalas av alla bostadsrättsinne-havare – föreningen; kostnaden belastar medlemsavgifterna. Värmen är en hög gemensamhetskostnad; var därför sparsam med värmeutsläppet genom att inte vädra för mycket och att hålla stängt ut mot balkongen under vin-terhalvåret. Ställ ner värmen om Du är bortrest under längre perioder.

Husdjur

Enligt lagen om tillsyn över hundar och katter gäller för alla hund- och katt-innehavare som finns i Brf Nyboda 1 ett tillsyns- och skötselansvar till förebyggande att dessa husdjur inte orsakar skador och avsevärda olägen-heter. Om innehavare av katter och hundar brister i den lagstadgade tillsynen, så kan Styrelsen anmäla detta till länsstyrelsen för erforderlig åtgärd. Om den som handhar husdjur inte håller rent efter husdjuret anses det vara en ned-skräpning enligt 29 kap 7 § Miljöbalken. Det är självklart inte acceptabelt att boende sprider smitta via parasiter i avföringen från katt och hund.

För hundägare gäller dessutom ett strikt ansvar, när det gäller säkerheten. Detta innebär att Du som har ansvar för hund måste se till att hunden inte förorsakar kroppskador på annan boende till följd av oaktsamhet eller un-derlåtenhet (bristande tillsyn; straffet kan bli vållande till kroppskada. Läm-nar Du bostaden, måste Du låsa dörren om hunden är kvar i lägenheten.

Solna Stad har kopplingstvång för alla hundar och har lagt en plikt på djur-ägare att plocka upp fast avföring efter djuren. Samma regler tillämpar Brf Nyboda 1 i enlighet med likhetsprincipen i/på föreningens hus och mark

Ägare av och annan som har hand om husdjur (innehavare av husdjur) är skyldig att övervaka att husdjuren inte angriper och skadar någon eller nå-got, stör eller skrämmer någon eller förorenar i fastigheten och sprider smit-ta och allergier. Husdjuren får därför inte rastas på föreningens grönytor och övriga tomtmark utan fortlöpande tillsyn. Innehavaren skall plocka upp all fast avföring efter husdjuren. Husdjuren skall ha innehavaren med sig, då djuret är i/på föreningens gemensamma områden; detta för att en kon-troll av djurens faktiska rörelsen och beteenden skall kunna utövas.

Alla djurägare måste känna till att, om deras balkong befinner sig mer än 4 m ovan mark, skall en komplett täckning av balkongen finnas för att djur skall tillåtas vara fritt på balkongen. Sådan skyddsåtgärd skall anmälas till Styrelsen för granskning och godkännande.
Att balkongerna inte får användas som en avskrädesplats, är självklart. Det är lika självklart att husdjur inte får fritt urinera på balkongerna.

Alla innehavare av husdjur har givetvis ett ansvar för att alla djuren sköts korrekt enligt djurskyddslagen. Det innebär att hundar och katter måste ges tillfälle till motion och få sina andra behov tillgodosedda varje dag. Att bara bära ut hunden eller katten för att göra ifrån sig och sedan ta in den igen är inte acceptabelt ur djurskyddssynpunkt; sådant djurinnehav bör anmälas till behörig myndighet. Med att inneha husdjur, följer självfallet förpliktelser för innehavaren – inte för de omkringboende eller allmänheten.

De regler som finns för bärande och transport av djur, skall självfallet följas även i föreningens hus och på föreningstomten. Inga husdjur får springa fritt i föreningens hus. Detta av både säkerhetsskäl (rädslan för djur) och medicinska skäl (allergier och astma).

När föreningen har uppgraderat tomtmarken under 2023, blir det inte tillå-tet att rasta hundar, katter och andra husdjur (inkl vilda djur och ovanliga säll-skapsdjur) på föreningens gräsmattor och detta oavsett vem som äger eller innehar djuret. Föreningsmarken är och skall förbli ett privat trivsel-område för våra boenden.

Kan Du som djurinnehavare inte följa lagens, kommunens och föreningens regler måste du hitta en annan lösning på djurhållandet – detta framgår av de nya reglerna för katt- och hundägare. Det är Du som ägare som bär an-svaret – det är självklart inte Din granne eller Brf Nyboda 1.

Styrelsen har utfärdat särskilda regler för hållandet av husdjur i förenings-fastigheten.

Inglasning av balkong

Solna Stad har beviljat Brf Nyboda 1 ett generellt bygglov för inglasning av samtliga balkonger och därvid angett hur inglasningen skall vara utförd.
Om Du vill glasa in Din balkong skall du vända Dig till Styrelsen, vilken anvisar en godkänd leverantör.

Styrelsen har fastställt särskilda riktlinjer för inglasningen av balkongerna på föreningshuset.

Installation av disk- och tvättmaskin m.m. i lägenheten

Du får fritt installera diskmaskin i Ditt kök och tvättmaskin i Ditt badrum.
Installationen av vattenanvändande maskiner såsom diskmaskiner, helau-tomatiska kaffebryggare, tvättmaskiner och duschkabiner skall alltid göras av fackman – med erforderlig certifiering om så krävs. Detta gäller också för alla installerade apparater och andra tillbehör som kräver ett avloppssystem eller en vattentillförsel såsom vissa vinkylare och andra dryckeskylare (kyl-lådor).

Låsta portar och dörrar

Husets samtliga dörrar skall alltid hållas stängda och låsta för att förhindra inbrott i fastigheten, stölder och skadegörelse samt att obehöriga vistas i huset – allt för att så långt möjligt är i huset kunna undvika störning-ar/trakasserier mot och angrepp på person. Ytterportarna skall hållas stängda och låsta för att förhindra att obehöriga kommer in och att små barn och husdjur kan ta sig ut olovandes och utan tillsyn.

Om skäl finns kan portarna ställas upp en kortare period under dagtid och under uppsikt av uppställaren. Entrédörrarna till trappuppgångarna skall dock hållas stängda, särskilt när risk för regn föreligger, för att förhindra att dessa skadas av fukt.
Vid in- och utflyttning i huset är det lämpligt att ha en dörrbevakning.

Du skall aldrig släppa in okända eller utomstående personer i huset – per-soner som inte har ett legitimt ändamål/ärende eller inte är gäster eller andra besökande till de boende. Sådana personer skall avhysas eller avlägs-nas från huset och tomten. Även om förtroende och tillit till medmänniskor är trevligt och bra, är kontroll och säkerhetsmedvetande nödvändigt ibland.
Motsvarande förbud gäller för att släppa in djur oavsett vem som äger djuret om innehavaren inte är själv närvarande.

Lägenhetsförråd (källar- och vindsförråd)

Till varje lägenhet hör ett större vinds- eller källarförråd samt ett mindre s.k. matförråd i källarna. Styrelsens fastighetsgrupp inventerar fortlöpande för-råden och fördelningen av dessa. Förråden är uppmärkta till respektive lä-genhet och innehavet av förråden är registrerade digitalt.

Du måste vända Dig till Styrelsen för att få förråd tilldelade. Du får inte på egen hand ta andra förråd i besittning än de som tillhör lägenheten. Om en sådan otillåten ockupation av förråd sker, kan Styrelsen öppna och tömma det aktuella förrådet och kräva ersättning av Dig för hyra av fel förråd.

Kontakta Styrelsen om något är oklart eller om Du inte vet vilket förråd som hör till Din lägenhet. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall överlåtande med-lem (Du) informera den nya medlemmen om vilka förråd som till tillhör den över-låtna bostadsrätten.

Förvaring av personliga tillhörigheter får ske i de tilldelade förråden. Inget brännbart eller explosivt material får dock förvaras i förråden. Föremål som inte får innehas enligt lag (ex. narkotika, miljöfarliga ämnen och vapen) får aldrig förvaras i förråden. Föremål som i övrigt kan vara brottsligt att in-neha (stöldgods och annans egendom) får ej heller förvaras i förråden.

Gångar skall av säkerhetsskäl vid brand och räddning alltid hållas fria och får inte belamras. Undvik att förvara stöldbegärlig privat egendom i källare.

Mattpiskning (liknande åtgärder)

Piskning av mattor eller dylikt får inte ske på/från den egna balkongen.

Namnskyltar

När det är aktuellt med ändring av namnskyltar för medlemmar och första-handshyresgäster på lägenhetsdörr och på anslagstavlorna i portentréerna kontaktar Styrelsen föreningens fastighetskundtjänst, som genomför namn-bytet. Styrelsen kan också egenhändigt byta namnskyltarna.
De boende får inte självmant begära ändring av namnskyltningen eller med egna namnskyltar lägga till person- eller andra namn på lägenhetsdörrarna.
Föreningen ansvarar för lägenhetsdörrarnas yttersidor och av rena ordnings /utseendeskäl får det på ytterdörrarna ut mot trapphuset inte finnas anvisningar till andra personer än de som godkänts av Styrelsen som förenings-medlemmar (inkl närstående) eller förstahandshyresgäster. Brf Nyboda 1 är i egenskap av fastighetsägare ansvarig gentemot folkbokföringsmyndigheten för att en korrekt folkbokföring förekommer i fastigheten Nyboda 1.

Namnskyltningen sker med efternamn och initialer för tilltalsförnamnet. Om närstående i form av hustru/make och sammanbo med barn varaktigt sammanbor med medlem och båda faktiskt är bosatta i föreningens hus inte bär samma efternamn som medlemmen, får Styrelsen medge att denna när-stående kan ha sitt namn på lägenhetsdörren och på anslagstavlan i porten-tréen. Det är positivt för föreningslivet om äkta makar och samboende med barn båda är delägare av en bostadsrätt.

Då styrelsen inte kommer att till förstahandskontrakten (resthyresgästkon-trakten) godkänna att utfärda några tilläggskontrakt för make eller sambo eller annan inneboende, kommer inte några sådana namnbyten att göras.

Behöver en boende få särskild post till sig (ex post till eget bolag) kan det ske genom antingen att den boende ordnar med en särskild postadress eller att posten skickas c/o det godkända namnet på föreningsadressen.

För egna barn, inneboenden och andrahandshyresgäster gäller att dessa får ställa sin post via (c/o) medlemmen eller förstahandshyresgästen.

Styrelsen har utfärdat regler för uppsättandet av namn på portentrétavlorna och på lägenhetsdörrarna – allt för att få en likhet och ordning i hantering-en.

Renoveringar och ombyggnationer 

se §§ 24 och 27 i stadgarna

Om Du vill göra ändringar i bostadslägenheten inkl tillhörande balkong skall Du anmäla detta till Styrelsen för prövning och för en eventuell bygg-anmälan eller ansökan om bygglov till Solna Stad. Alla ändringar skall ut-föras på ett fackmannamässigt sätt och varsamt i det att fastigheten kan behålla sin karaktär och värde (Boverkets renoveringsnormer gäller).

Väsentliga ändringar i bostadslägenheternas planlösning och ledningsdrag-ningar måste få ett godkännande av Styrelsen innan arbetet kan/får börjas. Normalt godkänns inte förändringar av bärande väggar och ledningsom-dragningar för värme, vatten, avlopp och ventilation som kan påverka fas-tigheten och lägenheten som sådan. Kontakta därför Styrelsen i god tid in-nan Du planerar att påbörja renoveringen/ombyggnationen; Styrelsen kan komma att begära in en ansökan av Dig med full beskrivning inkl ritningar över Dina tänkta åtgärder och information om de som skall utföra arbetet. Det gäller särskilt för förändringar av ledningsdragningarna för avloppet, värmen, ventilationen och vattentillförseln.

Styrelsen har fastställt en särskild rutin för renovering/ombyggnation av bostadsrättslägenhet.

Styrelsen avgör om en hyreslägenhet behöver byggas om eller uppgraderas.

Om Rökförbud och Störande rök

Allmänt gäller att rökning av tobaksvaror inom privat område, såsom inne i bostadsrättslägenheten eller på balkongen, inte är olagligt men kan vara väl besvärande och hälsovådlig för omgivningen liksom för den rökande själv. Uppstår irritation mellan rökare och icke-rökare är det en praktisk relations-fråga, som löses bäst via samtal med varandra och inte via paragrafer i våra ordningsregler.

Rökning av andra produkter än tobak är icke acceptabelt. Rökning av narko-tiska preparat är straffbart och får därför aldrig ske i fastigheten Nyboda 1.

Rökförbud gäller i trapphusen och de övriga gemensamma utrymmena i fas-tigheten såsom takterrassen, tvättstugan, förråden, cykelstallen och källar-lokalerna. Rökning är förbjudet i och omedelbart utanför portentréerna. Rökning får inte heller ske på markplanet under fastighetens balkonger och andra husutsprång, då störande rök kan tränga in hos de som bor ovanför genom tilluftskanalerna under fönstren. Rökning är inte tillåten på före-ningens grönområden (tomtmarken), om barn är med på platsen.

För att slippa exponeras för passiv tobaksrökning har föreningsstämman rekommenderat att vi inte skall röka på våra balkonger. Det rökfria området har således utökats, vilket alla torde tjäna på över tid.

Grillning på balkong får endast göras med elgrill. Föreningen har en gemen-sam kolgrill som alla medlemmar kan använda; grillningen skall då ske på baksidan av fastigheten. Kontakta styrelsens trivselkommitté om du vill an-vända grillen.

Självfallet gäller föreningens rökregler för alla som vistas i huset – även för allas gäster och hantverkare – och i anslutning till huset och dess ingångar. Därför måste alla se till att ingen röker på förbjudna platser. Det finns inga undantag från det nya rökförbudet i tobakslagen.

Du som medlem eller boende i föreningen förväntas agera mot den som röker på förbjudna områden i föreningens hus och på föreningens tomtmark. En sådan person kan med stöd av nya tobakslagen avvisas från det rökfria om-rådet, om personen inte upphör med rökningen trots tillsägelser. Rätten att fysiskt avlägsna en sådan rökare är dock förbehållen polisman.
Du som medlem och delägande fastighetsägare kan alltid kräva att den rö-kande lämnar det privata området. För föreningens bästa – stå på dig!

Dessa rökregler grundas bl.a. på bostadsrättslagens och våra stadgars regler om att bevara en hög sundhet, en god ordning och ett gott skick i vårt hus och inom vår fastighets område. Denna goda omsorg om våra grannars och vår egen hälsa skall gälla såväl inne i hela huset som på balkongerna och inom tomtområdet i nära anslutning till huset.

Om Sophanteringen (avfall och annat skräp)

Avfall/sopor och annat skräp får Du under inga omständigheter ställa i de gemensamma utrymmena såsom i portentréer, i trapphus och på vånings-plan, i gångar i källare och på vind. Du får inte heller ställa Dina sopor ut-anför Din lägenhetsdörr – inte ens tillfälligt. Att Du inte får slänga sopavfall och annat skräp på föreningens tomtmark (gräsmattorna) eller på de kom-munala ytorna är självklart. Ingen boende skall behöva plocka upp efter andra boenden. Alla medlemmar har samma ansvar för ordning, reda och miljön.

Mer information om detta finns i föreningens ”Av-falls/sophanteringssregler”. Det är Ditt ansvar att organisera och sortera Dina sopor. Inkluderat i Din medlemsavgift/hyra ligger också rätten för Dig att använda föreningens moloker för matavfall, hushållssopor (2 st) och tid-ningar. Dessa moloker är placerade på tomten på södra sidan av fastigheten, och får endast användas för avsett ändamål. Området runt molokerna är dock ingen generell soptipp. Tänk på att kostnaden för sopavfalls-/återvinningshanteringen beror på den volym/vikt sopavfallet har som lämnas i molokerna. Felaktig dumpning kan kosta extra. Avgift tas ut för hämtning av alla typer av avfall.

Allmänt gäller att särskilda papperspåsar skall användas för allt matavfall; dessa skall läggas i matavfallsmoloken. Soppåsarna med vanligt hushålls-avfall skall vara väl förslutna så att innehållet inte sprids inom avfallsområ-det eller i huset, dvs utanför de två molokerna för hushållsavfall. Pressa inte ner soppåsar i överfulla sopkärl, om molokerna är fulla. Då får Du hitta al-ternativa sopkärl på annat håll. Lägg aldrig vassa eller på annat sätt skad-liga eller farliga föremål i soppåsar så att någon kan komma till skada. Tid-ningar och kartonger skall vikas ihop eller tas isär för att spara utrymme innan de läggs i tidningsmoloken. Lämna inte tidningarna liggande i plast-påsar till återvinningen.

Avfall får självklart inte lämnas vid molokerna eller på det för avfall avsedda området om molokerna är fulla. Behåll avfallet i lägenheten intill dess att en tömning av molokerna har skett. Det är inte meningen att någon annan skall ta hand om Dina sopor eller av Dig kastade föremål!

Grovsopor, plastföremål, flaskor och andra glasföremål samt elektronikavfall och batterier kan inte lämnas i föreningens moloker.

Byggsopor får aldrig placeras längs med fastighetens husvägg. De ska vara erforderligt paketerade i branschens säckar och placerade så att dessa kärl/ säckar inte kan störa eller förorena föreningens hus och tomtmark. Styrel-sen beslutar om uppställning av sådana säckar/förvaringskärl på före-ningsmarken. Styrelsen kan medge undantag i särskild ömmande fall. Sty-relsen beslutar om en sopcontainer skall tas in på fastigheten vid vår- och höststädningen.

Solna Stad beslutar om uppställning på kommunal mark av byggsäckar och andra förvaringskärl.

Återvinningscontainrar för plastsaker, flaskor och andra glasföremål, burkar och andra metallföremål och pappersförpackningar samt batterier finns vid Solna Centrum samt på andra sidan järnvägen mot Huvudsta-området. Om du behöver slänga grovsopor eller farligt avfall måste du göra det på närmaste återvinningscentral eller vid någon av de mobila miljöstationerna i Solna. Se information om de mobila miljöstationerna på anslagstavlorna vid entrédörrarna.

Pantföremål (burkar och Pet-flaskor) skall självfallet lämnas in på därför av-sedda pantstationer.

Om Störande beteenden

För att alla skall trivas är det viktigt att Du inte stör Dina omkringboende – Dina grannar. Alla boende i föreningen är skyldiga att visa hänsyn såväl i den egna bostaden som på de gemensamma ytorna såsom gård, trappa, hiss och tvättstuga. Tänk på att det är lyhört i alla bostadsfastigheter. Dessa regler gäller dygnet runt men är extra angelägna att följa när en dämpad ljudnivå skall iakttas. Tala med Dina närmaste grannar om Du planerar kalas eller annat som kan generera ljud eller bli störande på annat sätt.

Alla föreningsmedlemmar och hyresgäster är alltid skyldiga att visa största möjliga hänsyn och inte störa grannar med höga ljud, otrevliga bemötanden eller hotfulla uppträdanden. Grava eller upprepade störningar kan leda till att Styrelsen tvingas vidta åtgärder för att avhysa den störande.

Om Du blir störd av Din granne, skall Du i första hand kontakta denne, och försöka lösa problemet. Fungerar inte detta, får Du kontakta Styrelsen eller göra en orosanmälan till Solna Stad. I detta skede måste Du dokumentera störningarna så noga som möjligt. Observera att för att driva ett fall till vräk-ning krävs mycket noggrann dokumentation, gärna från flera medlemmar.

Alla måste visa respekt för sina grannar, och i det ingår till exempel att inte störa någons nattvila. Självklart måste Du få spela musik, och när man bor i ett flerfamiljshus ingår det att man hör grannarna ibland. Att uppfattas som störande är någonting mer allvarligt.

Skall Du hålla en fest är det bättre att prata med Dina grannar, än att sätta upp lappar. Be grannarna att höra av sig till Dig så fort de blir störda. Om de knackar på eller ringer upp, sänker Du alltid och genast volymen. Det bästa är om man kan reda ut sådana saker grannar emellan.
Är Du den som blir störd, så pratar Du först med Din granne. Fungerar inte det, kan Du kontakta Styrelsen. Det är viktigt att Du skriver ner datum och tid för störningen, och även hur du blev störd. Enstaka fester skall inte tas upp med Styrelsen, men om du känner att du blir störd vid upprepade till-fällen kan en kontakt med Styrelsen vara ett sätt att lufta problemet. En störande granne måste först få reda på att han eller hon stör, och därefter en chans att bättra sig. Därför måste Styrelsen kontakta honom/henne di-rekt efter att ett klagomål kommit in. Då räcker det med ett samtal. Blir det inte bättre kan styrelsen skicka ett klagomål. Då räcker det inte med ett samtal. Blir det inte bättre då heller, kan Styrelsen skicka ett brev med ”anmodan om rättelse”. Brevet skall också upplysa den störande om att han eller hon omedelbart skall sluta störa sina grannar och att störningen an-nars kan leda till avhysning (påföljdsvarning). Som sista utväg kan Styrel-sen ansöka hos tingsrätten om uppsägning av den störande grannen för att kunna avhysa/vräka denne med handräckning av Kronofogden eller på fri-villig basis. Då krävs bevis i form av dokumentation, vittnen och eventuellt rapporter från polis och väktare.
I vissa fall är det bästa medlet att Styrelsen gör en orosanmälan till Solna Stad eller en anmälan till annan lämplig myndighet.

Säkerhetsdörrarna till lägenheterna

Föreningen uppmuntrar Dig och alla medlemmar att installera säkerhets-dörrar, då detta höjer brandsäkerheten i fastigheten, avskräcker från in-brotts-försök och även brukar leda till lägre försäkringspremier.

Styrelsen har godkänt och träffat avtal med leverantör av säkerhetsdörrar till ett förmånligt pris.

Tvättstugan

Du får efter bokning nyttja tvättstugan för Din egen och Dina hushållsmed-lemmars tvätt. Tvättiden är från kl 08.00 till 23.00. Om bokad tid inte kan användas (förhinder har uppstått) eller inte behöver användas hela den bo-kade tiden, skall avbokning göras. Det är tillåtet att låta den fuktiga tvätten hänga kvar i torkrummet och torkskåpet i högst 45 min efter avslutad bokad tvättid.
Du måste respektera den bokade tvättiden och gällande regler allt för att undvika störningar och andra problem.

Du och alla är ansvariga för att plocka ihop och städa upp efter nyttjandet av tvättstugan. Inga privata tillhörigheter får glömmas eller lämnas kvar i tvättstugan. Maskinparken skall vara hel och ren efter användandet.

Styrelsen har fastställt särskilda ordningsregler för tvättstugan.

Av rena skydds-/säkerhetsskäl och ordningsbevarande skäl är tvättstugan liksom övriga gemensamma lokaler i föreningen inte tillgängliga för andra än de boende i huset.

Om åverkan eller misskötsamhet sker i tvättstugan liksom i de övriga ge-mensamma utrymmena kan Styrelsen tvingas vidta åtgärder för att stävja
den bristande viljan i att efterleva föreningens trivsel-/boendereglerna.

Underhållsansvaret

Utgångspunkten är att Du som medlem och bostadsrättshavare har ansvar för det inre underhållet av den lägenhet som Du har nyttjanderätt till (Din bostadslägenhet). Underhållsansvaret omfattar även de Dig tillkommande förrådsutrymmena. Högsta Domstolen har beskrivet den rättsliga situationen enligt följande: ”När lägenheter är upplåtna med bostadsrätt är det bostadsrättsföreningen (BRF) som äger huset och därmed lägenheterna. Bostadsrättshavaren (BRH) har emellertid en stark nyttjanderätt till den lägenhet som BRH får disponera. Nyttjanderätten gäller utan tidsbegränsning och närmar sig därmed äganderätten. BRH kan också inom tämligen vida ramar genomföra förändringar i lägenheten. Det har därför ansetts motiverat att BRH (som nyttjanderättshavare) i princip också själv svarar för underhållet av lägenheten.”

Ansvarsfördelningen mellan föreningen och Dig innebär att föreningen skall hålla huset, marken och lägenheterna i gott skick om inte ansvaret vilar på Dig. Ditt underhållsansvar återfinns i 22 § i 2018 års föreningsstadgar. Som föreningsmedlem skall Du givetvis hjälpa till med den yttre skötseln på städdagar och med snöskottningen och ta bort skräpföremål från tomten. Du skall på egen bekostnad underhålla ytskiktet i Din bostadslägenhet. Till Ditt ansvarsområde räknas rummens golv, väggar och tak, fast inredning inkl armatur för vatten, glas och bågar i fönstren samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Underhållsansvaret för lägenheten ligger på Dig och det är Du som har att vidta de reparationer som krävs i lägenheten och att ansvara för kostnaderna för dessa åtgärder och för följdskador som uppstått av in-träffad skada.

Ditt reparations-/kostnadsansvar för Din bostadslägenhet gäller även i de fall då en skada drabbar både Din bostadslägenhet och en annan del av hu-set, där Brf Nyboda 1 har underhållsansvaret. Du svarar alltid för ytskiktet såsom för spackling och målning av tak och väggar, tapetsering av väggar, läggning av golvbeklädnad samt för kakel och klinkers inne i lägenheten. Frågor rörande återställandet av tätskiktet, t.ex. i ett badrum och kök som skadats eller bytts ut, är en föreningsfråga, varför styrelsen kräver olika in-tyg och försäkringar, när åtgärder görs som berör eller kan beröra tätskiktet. Fel och brister i en ombyggd bostadslägenhet, som drabbar en framtida bostadsrättsägare, kan bli ett ansvar för föreningen. Styrelsen kommer självfallet att följa praxis i alla försäkringsfall och de fall där föreningen kan bli slutligt kostnadsansvarig.

Vid en skada på stammar och andra ledningar måste Brf Nyboda 1 vidta åt-gärder för att lokalisera och utreda skadan, stoppa läckaget med utrivning av yt- och tätskikt och sanering med uttorkning. Brf betalar för det skadeåtgärdande arbetet, som kan omfatta åtgärder i vägg och golv och inredning. Brf Nyboda 1 är inte ansvarig och skall inte betala för själva återställandet av den boendes yt- och tätskikt, då detta tillhör det normala inre underhållet; med ytskiktet menas t.ex. linoleum- och parkettgolv samt klinkers- och annat hårt golv i badrum. När det gäller ansvaret för skada på trycksatt vattenledning (vattenlednings-skada) ansvarar BRF i princip för alla kostnader, dvs även för reparation av följdskador på golv och vägg. Om skadan avser en synlig vattenledning som endast tjänar en lägenhet, ansvarar Du för reparation av själva ledningen. Styrelsen har accepterat att ta kostnaden för en läckande avstängningsventil på en inifrån väggen kommande vattenledning, där ventilen/ kranen satt utanpå väggen inne i badrummet för att kunna stänga av vattenflödet. BRF:s principalansvar gäller alltså till och med ventilen – förutsatt att den boende själv eller hans hushåll/hantverkare inte orsakat skadan – och den boendes ansvar omfattar allt som händer med den synliga ledningen efter ventilen.

Ett annat fall av Högsta Domstolen gällde ansvaret för ledningar i lägenhet-en. Bostadsrättslagen säger att föreningen (BRF) alltid svarar för ledningar för värme, vatten, el, avlopp och ventilation, vilka BRF har installerat och som betjänar fler än en bostadsrättslägenhet/används av fler än en bostads-rättshavare (BRH). BRH ansvarar för de synliga ledningarna i lägenheten, vilka ledningar bara tjänar den egna lägenheten. Detta rättsförhållande kan en BRF inte ändra menligt på, varför reglerna återfinns i 2018 års stadgar för Brf Nyboda 1. HD påpekade att alla förändringar av sådana ledningar kräver godkännande av BRF-styrelsen. Avgörande för var befogenheten att vidta åtgärder med ledningar och för var underhållsansvaret ligger – på BRF eller Dig – är om den aktuella ledningen bara kan tjäna en viss lägenhet; tjänar ledningen fler lägenheter eller finns det möjlighet att koppla på flera användare till ledningen är det BRF – inte Du – som är beslutande och underhållsansvarig. Däremot har Du ett eget underhålls-/reparationsansvar för golvbrunnar och rör inne i badrum och kök, för golvvärme och för ytskiktet och för återställande av tätskiktet om Du påverkar detta på något sätt vid underhåll.

HD har alltså sett föreningsstadgarna som ett avtal mellan BRF som ägare av hela huset inkl varje lägenhet och BRH som delägare av föreningen med nyttjanderätt till en viss lägenhet. Du som bostadsrättsägare har ett ansvar för allt innanför väggarna i den boendelägenhet du har rätt att nyttja. Detta är en viktig del av det s.k. föreningskontraktet.

På grund av bristande kunskap om vad ett bostadsrättsägande egentligen innebär och att vissa bostadsrättshavare agerar som hyresgäster i tron att föreningen är en slags hyresvärd, har de kloka och framsynta kunskaparna fört diskussioner om att skapa särskilda nyttjanderättsavtal mellan en BRF och alla BRH i föreningshuset till de lägenheter de har fått tilldelade att bo i. Styrelsen utgår ifrån att sunt förnuft råder i vår förening och att det räck-er med bra information.

Cyklar och andra privata föremål

För cyklar gäller generellt att bostadsrättshavarna och hyresgästerna i första hand skall förvara alla sina cyklar i de utrymmen som bostadsrättshavarna /hyresgästerna disponerar enskilt över (lägenheterna inkl balkong-erna och de tilldelade förråden). Samma boenderegler gäller naturligtvis för placering och förvaring av alla andra privata föremål inkl övergivna privata föremål.

Föreningen har avdelat särskilda gemensamma utrymmen för uppställning av cyklar; i dessa cykelstall får cyklar som används ställas upp. Obrukbara eller övergivna cyklar och cyklar som inte används får inte parkeras inne i cykelstallen eller på föreningens tomtmark. Du som är ägare är ansvarig!
(1)
De cyklar som används dagligen/varje vecka får Du ställa upp inne i de låsta cykelstallen som finns på sidan av varje portingång. Sådana bruks-cyklar får Du också ställa upp ute i cykelställen på föreningens plattsatta eller asfalterade tomtmark på framsidan och baksidan men aldrig på gräsytorna.
(2)
Cyklar som används ofta och fortlöpande om än inte varje vecka (turcyklar) kan Du lämpligen ställa i cykelrummen på källarplan 1. Cykelstallet (gamla soprummet) kan med fördel användas av Dig som nyttjar Din cykel relativt ofta (månadscyklar).
(3)
Det andra cykelstallet i tvättstugegången får användas av Dig som faktiskt brukar Din cykel då och då men inte frekvent månadsvis utan under sommarhalvåret (periodcyklar).

En årlig tillsyn med märkning av äganderätten till de uppställda cyklarna kommer att utföras av Styrelsen, normalt i samband med vårstädningen.

Ett förtydligande av en viktig fråga:
Cykelstallen får inte användas för att ställa upp cyklar eller andra privata tillhörigheter som inte används – ren förvaring av privata föremål i de gemensamma utrymmena accepteras icke av föreningen. Styrelsen kommer att åtgärda sådana felbeteenden med att avlägsna föremålen på rätt sätt.

Cyklar får aldrig ställas upp fritt inne i eller utanför huset . Cyklar får un-der inga omständigheter ställas upp i de andra gemensamma utrymmena såsom på våningsplanen, utanför lägenhetsdörren eller i entréerna eller i gångarna till källar- och vindsförråden eller inom tvättstugeområdet och andra trivselområden.

Utomståendes cyklar får aldrig ställas upp på föreningens mark eller i föreningens fastighet. Det är upp till varje medlem att anmäla förekomsten av misstänkt obehöriga cyklar och andra privata föremål till Styrelsen.

Styrelsen har särskilda rutiner för hanteringen av privata cyklar.

För andra färd- och hjälpmedel såsom barnvagnar, pulkor och rollatorer eller rullstolar finns inga gemensamma utrymmen avdelade. Sådana föremål skall förvaras hos den enskilde boenden i förråd, lägenhet eller på balkong.

PÅFÖLJDSREGLER

Förverkande av bostadsrätt och nyttjanderätt till lägenhet

Du har rätt att disponera över Din bostad med tillhörande förråd och de ge-mensamma utrymmena (trapphusen, tvättstugan, cykelstallen, m.fl.) i före-ningens hus utan tidsbegränsning så länge Du är bostadsrättshavare förut-satt att du följer gällande lagar (främst 7 kap i Bostadsrättslagen) samt Brf Nyboda 1:s stadgar och ordningsregler.

Om Du missköter Dig och inte fullgör Dina skyldigheter kan det i slutändan bli så att Du förverkar Din rätt till bostadsrätten och nyttjanderätten till Dig tilldelad lägenhet. Om detta inträffar, så säljs Din bostadsrätt av Kro-nofogden genom så kallad tvångsförsäljning. Överskottet vid försäljningen går alltid till Dig som bostadsrättshavaren efter avdrag för förrättningskost-nader.
En förverkandeåtgärd kan bli slutpunkten i följande fall:
¤ om Du dröjer mer än två veckor med att betala insats eller upplåtelseav-
gift (gäller vid ombildandet till bostadsrätter),
¤ om Du dröjer mer än 7 dagar med att betala Din månadsavgift,
¤ om Du hyr ut bostadslägenheten i andra hand utan tillstånd av styrelsen
(föreningen) eller efter prövning av hyresnämnden,
¤ om bostadslägenheten används av Dig i strid med villkoren för upplåtelsen
av bostadsrätten,
¤ om någon annan bor i bostadslägenheten till nackdel för föreningen eller
annan medlem,
¤ om bostadslägenheten vanvårdas och/eller det finns ohyra i densamma,
¤ om Du inte följer föreningens bestämmelser om ordning, sundhet och
skick, samt
¤ om Styrelsen (föreningen) nekas tillträde till lägenheten vid besiktning eller
reparationer.
Bostadsrätten kan också anses förverkad om Du åsidosätter något annat som är av särskild vikt för föreningen. Du kan vidta rättelse innan Du fått uppsägningen från föreningen och då kan Du undkomma uppsägningen.

Reglerna om uppsägning och tvångsförsäljning finns i Bostadsrättslagens 7 kapitel under rubrikerna Förverkande och Förfarandet vid uppsägning samt i 8 kap om Tvångsförsäljning.