Mäklarinformation

Uppdaterad: 2022-06-03/tinadahl

ALLMÄNT

Föreningen

Bostadsrättsföreningen (Brf) Nyboda 1 registrerades hos Bolagsverket den 30 januari 2012 med organisationsnummer 769624-2622. Verksamhetsåret är kalenderår. Föreningens verksamhet är primärt och huvudsakligen att bedriva förvaltning i bostadsrättsförening till främjande av medlemmarnas ekonomiska intressen och att bedriva uthyrning av egna bostadslägenheter och andra lokaler jämte mark i anslutning till föreningens hus, om detta är ekonomiskt försvarbart.

Den av föreningsstämman valda styrelsen har ansvar för och beslutsbehörighet i all operativ och förvaltande verksamhet i tiden mellan föreningens ordinarie årsstämmor. Styrelsen är det verkställande föreningsorganet med behörighet att leda och ansvara för det löpande föreningsarbetet. Föreningsstämman prövar styrelsens arbete och beslutar om ansvarsfrihet.

Föreningens ekonomiska plan upprättad den 25 maj 2012 registrerades av Bolagsverket den 11 juni 2012. Styrelsen har den 13 april 2021 uppdaterat och fastställt en digitaliserad ekonomisk planering med en 15-årsprognos.

Föreningsstämman har den 16 maj 2022 av styrelsen informerats om den fastlagda strategiska amorteringsplanen, vilken innebär att kassabufferten skall ligga på ca 1,5 milj kr,  att underhållsprojekten skall vara i huvudsak kassafinansierade och att befintliga lån skall amorteras ned till ca 50 % av dagens nivå på 60 milj kr.

Föreningens stadgar antogs av en extra föreningsstämma den 11 juni 2018 och registrerade av Bolagsverket den 25 september 2018. Föreningsstyrelsen (Brf-styrelsen) bestämmer trivsel-, ordnings- och boenderegler efter behov. Styrelsen har från 2018 utfärdat en arbetsordning för arbetets bedrivande.

Brf-styrelsen består f.n. av sex ledamöter (enl stadgarna 3 till 7 ledamöter) och en suppleant (enl stadgarna 1 till 3 suppleanter) med en mandattid på högst två år. Föreningsstämman kan utse föreningsordföranden tillika styrelsens ordförande. Föreningen har valt en lekmannarevisor bland medlemmarna (internrevisor) för den interna kontrollen av styrelsearbetet. En extern revisor utses av varje ordinarie föreningsstämma. Föreningens valberedning består av två till tre medlemmar.

Till styrelsens hjälp finns en Trivselkommitté och en Tvättstugekommitté. Styrelsearbetet bedrivs med särskild ansvarsuppdelning och genom ett VU.

Föreningens firma tecknas av styrelsen eller två styrelseledamöter i förening (brf-företrädare). Styrelsen kan delegera sin beslutanderätt till särskild person med skyldighet att återredovisa fattade beslut och vidtagna åtgärder till styrelsen (villkorad beslutsdelegation) för formell fastställelse.

Styrelsens kassör har givits attestbehörighet för vissa typer av fakturor; den anlitade ekonomiska förvaltaren saknar attesträtt från styrelsen men har fått fullmakt att agera för styrelsen ifråga om medlemmars pantsättningar och hos föreningens bank.

Styrelsegruppen med ansvar för fastighetsfrågorna (Fastighetsgruppen) har beslutsbefogenhet att agera utanför den normala attestordningen med ett maximerat belopp. 

Av det totala antalet lägenheter (69 st) i föreningshuset är 62 st lägenheter upplåtna till bostadsrättshavare (föreningsmedlemmar) och f.n. är 7 st lägenheter uthyrda till de privatpersoner som avstod från att bli medlemmar i föreningen (förstahandshyresgäster). Dessa hyresrätter kommer att ombildas till bostadsrätter, när tiden är inne och det är ekonomiskt försvarbart.

Lägenheterna har från 1,5 till 6 rum. Varje bostadslägenhet har en balkong; de större lägenheterna har två st. Till varje bostadslägenhet hör ett större förråd och ett mindre matförråd.

Föreningen har kontors- och förrådslokaler upplåtna till två långtidshyresgäster – Solna Stads ungdomsförvaltning och ett privat ventilationsbolag. I framtiden kan något ytterligare lokalutrymme bli föremål för uthyrning eller för att användas till ett gemensamt bruk. En tidigare piskbalkong har under 2018 gjorts om till ett utrymme för ett gemensamt eller – efter anmälan – ett privat brukande; balkongen har gjorts om till en trevlig takterrass.

Föreningen har f.n. inte avsatt några särskilda utrymme i huset för träning, umgänge eller hobbyverksamhet. Viss omdisponering kan bli aktuell.

De gemensamma utrymmena i föreningens fastighet skall nyttjas på bästa och mest effektiva sätt och i eget ansvar under styrelsens kontroll. Idag finns ett flertal utrymmen för uppställning av cyklar (motsvarande). En tvättstuga finns för eget kostnadsfritt bruk efter digital bokning.

Brf Nyboda 1 har besöksadress: Nybodagatan 10 resp. 12 i Solna Stad.

Brf-styrelsens har postadress: Nybodagatan 10, 171 42 Solna.

Styrelsen har en egen postlåda i entréhallen tillhörande port nr 10.

Brf Nyboda 1 har fakturaadress: Brf Nyboda 1, Fack 2174, FE 1046, 751 75 Uppsala alternativ med digital post: Nyboda1@centsoft.se

Brf-styrelsen har e-postadressen: styrelsen@brfnyboda1.se.

Varje styrelsemedlem har en funktionellt styrd e-postadress under föreningens domän ….@brfnyboda1.se såsom ordforande@brfnyboda1.se

Föreningens hemsida: https://brfnyboda1.se

Brf Nyboda 1 är ett äkta privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening).

Föreningen är medlem i Fastighetsägarna; föreningen har ett avtal med Fastighetsägarna Stockholm om att föra hyresförhandlingar med föreningens hyresgäster.

Outsourcing

Brf-styrelsen har tecknat löpande avtal med:

  • en ekonomisk förvaltare för bokföring och redovisning samt deklaration av föreningens ekonomi och fastighet.
  • en fastighetsskötare tillika teknisk förvaltare för fastighetstjänster.
  • en entreprenör för fastighetsstädning av de gemensamma utrymmena i byggnaden enligt utfärdad instruktion.
  • en entreprenör för tillsyn och service av hissarna i föreningen (3 st) samt med en entreprenör för årlig besiktning av hissarna.
  • kommunal entreprenör för avfalls(sop)hämtning från de olika molokerna för återvinning (f.n. fyra stycken).
  • en entreprenör för skyddsmattor i entréerna vintertid.
  • en plåtslagarfirma för snöskottning och isröjning från taket.
  • en entreprenör för brandskyddsinspektion och ett webbaserat systematiskt brandskyddsarbete på årsbasis (SBA).
  • en entreprenör för kontroll av fjärrvärmetillförseln till föreningens hus.

Brf-styrelsen kan hyra in entreprenör för grönyteskötseln enligt bestämd instruktion liksom andra entreprenörer för att utföra särskilda arbeten.

Fastigheten

Brf Nyboda 1 förvärvade den 15 oktober 2012 fastigheten Nyboda 1 i Solna Stad (Solna kommun). Fastigheten består av dels ett flerbostadshus med två ordinarie portingångar för de boende, dels en tillhörande tomtmark om 2 924 kvm, vilken tomtmark ägs till fullo av föreningen. Föreningens hus har åtta våningsplan ovanför marknivåplanet (plan 0 innehåller kontorslokaler).

I fastigheten finns källar- och vindsutrymmen som disponeras som privata förråd och som allmänna utrymmen, bl.a. för cykeluppställning. Cykelrum finns även i markplanet. I fastigheten finns en tvättstuga med torkrum och mangelrum samt en takterrass för medlemmarnas trivsel.

Den totala byggnadsytan är avrundat 6 800 kvm. Lägenhetsytan uppgår till ca 5 700 kvm (BOA = 5 654 kvm), varav bostadsrättsytan är sammanlagt ca 5 100 kvm. Lokalytan är på 1 150 kvm, varav total yta för hyreslokaler 1 015 kvm. Lokalutrymmet under markplan är 519 kvm.

Föreningen har en byggrättsyta för bostad ovan mark på 7 067 kvm till ett taxerat bostadsmarknadsvärde om 87 milj. kr och för lokal på 756 kvm yta till ett sådant värde om över 2,7 milj. kr.

Fastigheten byggdes 1957 och har värdeår 1957. Fastigheten har taxerings-enhetsnummer 268946-1 och Fastighetsnyckel (FNR) 10 33 49 58.

Fastighetens taxeringsvärde 2021 var 158 121 000 kr, varav byggnad för bostad 62 milj. kr och byggnad för hyreslokal 6,4 milj. kr samt mark för bostad 87 milj. kr och mark för lokal 2,72 milj. kr.

Brf Nyboda 1 är ägare till 100 % av fastigheten – hus och tomtmark.

Brf-styrelsen har en fastighetsförsäkring till fullvärde i Protector Forsikring ASA. Den täcker även föreningens och styrelsens verksamhet.

Brf-styrelsen har fastighetslån i SEB och i SHB. Styrelsen agerar för att få bästa möjliga lånebild.

En teknisk statusbesiktning gjordes den 30 januari 2012 av fastigheten inför föreningens köp av fastigheten. Av besiktningsutlåtandet kan utläsas att byggnaden har genomgått utvändiga renoveringar och att utbyte skett av VA-stammarna till badrummen och toaletterna. Ett löpande underhåll hade genomförts innan föreningen tog över fastigheten. Föreningen har avsatt tillräckliga medel för det normala periodiska fastighetsunderhållet. Den gjorda tekniska beskrivningen skall revideras inom en tioårsperiod, dvs 2021.

Före Brf:s ägande installerades två frånluftsfläktar på taket för kontinuerlig drift för hela husets ventilering. Ventilation sker genom självdrag – inluften kommer nu via intag under de nya treglasfönstren. Egna frånluftsfläktar får icke installeras i kök eller annorstädes – endast kolfilterfläktar i köken.

Före Brf:s ägande installerades under 2011 två moloker för hushållsavfall och en molok för tidningar på tomtmarken utanför huset.

Före Brf:s ägande inköptes en torktumlare i maj 2006 och två tvättmaskiner byttes i oktober 2010 ut i tvättstugan.

Brf Nyboda 1 har genomfört följande underhållsåtgärder (uppdateringar och renoveringar inkl utbyte):

2013 – Nytt bokningssystem installerades för den gemensamma tvättstugan
2014 – Ny torkutrustning anskaffades i augusti 2014 till tvättstugan.
2014 – Relining av VA-stammarna till köken
2015 – Utbyte av de gemensamma elstammarna och av elcentralerna i de privata lägenheterna slutfördes
2016 – Relining av köksavloppen slutfördes i februari 2016
2016 – Installation av nya fönster och balkongdörrar i samtliga lägenheter slutfördes i slutet av 2016
2016 – Renovering av terrassen på åttonde våningsplanet med omgjutet tak, nytt räcke och ny pergola samt putsning av fasad på 8e våningen
2016 – Genomförd ventilationskontroll (OVK)
2016 – Ny tvättmaskin i tvättstugan installerades i november 2016
2016 – Byte av skorstensfläkten på taket för utdrag av rök från de öppna spisarna i de stora lägenheterna
2017 – Installation av ett Molok Biosystem för matavfall
2017 – Brandskyddsinspektion har genomförts
2018 – Genomfört en energibesiktning med tio års giltighet
2019 – Stamspolning av avloppen från kök och badrum i lägenheterna
2020 – Ventilationskanalrengöring med injustering av ventilerna
2020 – Radonmätning utan anmärkning av Solna Stad
2020 – Godkända OVK-besiktningar av boendelägenheterna för tio år
2020 – Godkänd OVK-besiktning av de uthyrda lokalerna under tre år.
2020 – Utbyte av personhissarna i båda huskropparna
2020 – Nytt montage av ventilationsdonen i lägenheterna med byte av filter
2020 – Byte av garagedörr till lagerlokal
2020 – Installerande av NodaSmart, effektstyrningsfunktion för fjärrvärmen
2021 – Byte av takfläktarna för frånluftsventilationen
2021 – Filmning av huvudstammarna i källaren för stambytesbedömning
2021 – Utökad brandskyddskontroll av fastigheten
2021 – Kontroll av skyddsrummen
2021 – Nytt informationsblad – Kvartalsbladet
2021 – Nytt digitalt bokningssystem i tvättstugan
2021 – Fastställande av ny underhållsplan för 10 år
2021 – Uppgradering till en digital ekonomisk planering med 15 års prognos

Ett flertal balkonger har glasats in under åren från 2019.

Föreningsstämman har den 10 maj 2021 fastställt en av styrelsen framtagen reviderad ny underhållsplan för de kommande tio årens underhållsåtgärder.

För att få till en god struktur på kommande åtgärder ang det yttre och inre underhållet av fastigheten Nyboda 1 beslutade styrelsen i september 2021 att driva kommande underhållsarbeten under fyra huvudprojekt:

  1. Takprojektet – uppsättande av säkerhetsanordningar; lagning/tvättning/målning av taket inkl uppgradering av regnrännor och stuprör; justeringar av fläktanordningar och från-/tilluftssystemen på taket.
  2. Stamprojektet – byte och reparation av de vågräta avloppsstammarna i källarplanen för spillvattnet och av de dagvattensstammar för avledning av regn- och smältvatten, vilka går inne i och ut från huset.

Till detta projekt hör initialt även dagvattenbrunnarna. Spolning och relining är en del av stamprojektet.

  1. Stomprojektet – åtgärder för förbättringar av husets grund, socklar och fasader. Markområdet närmast husgrunden kan bli en fråga för stomprojektet i samarbete med markprojektet. Här skall noteras att det tidigare anmälda dräneringsprojektet har lagts ned, då behovet inte längre kvarstod.
  2. Markprojektet för cykelkällartrappan, brunnar och övriga markfrågor både på de plattbelagda och asfalterade ytorna och på de rena grönytorna (gräsområdena). I detta projekt skulle styrelsen arbeta samman med Grönytegruppen.

Styrelsen har inte tecknat något löpande avtal med en fastighetsteknisk förvaltare, varför Styrelsen vid behov anlitar specialinriktade konsulter vid drivandet av huvudprojekten.

Från 2017 tillhandahåller föreningen medlemmarna kostnadsfri kabel-TV i ett grundpaket och internet/bredband (100 Mbit) via ett gruppavtal med Tele 2. Medlem kan teckna ett eget subventionerat telefonabonnemang.

Medlemshanteringen

Ansökan om medlemskap i Brf Nyboda 1 prövas av Styrelsen eller i brådskande fall av Styrelsens VU för fastställelse i Styrelsen in plenum. Prövningen sker enl fastställd rutin med en uppgiftsbegäran till mäklaren att överlämna till köparen/sökanden.

Introduktionen av nya medlemmar sker genom Trivselgruppen med stöd av en styrelsefastställd mall.

Årsavgiften för medlemmarna till föreningen beräknas i förhållande till deras lägenheters fastställda andelstal; avgiften debiteras per månad i förskott. Vid betalningsförsummelse vidtas interna åtgärder; vid upprepade försummelser måste styrelsen vidta erforderliga rättsliga åtgärder för att skydda föreningen och de övriga medlemmarna.

Brf-styrelsen får enligt föreningsstadgarna (§ 6) debitera bostadsrättshavaren (läs den nya medlemmen) en överlåtelseavgift – f.n. på högst 1 208 kr – och en pantsättningsavgift – f.n. på högst 483 kr. Om det skulle bli aktuellt och godkänt av Brf-styrelsen att en medlem till annan får tillfälligt upplåta sin bostadsrättslägenhet under högst ett år debiterar Brf-styrelsen en avgift för andrahandsupplåtelsen med f.n. på högst 4 830 kr.

———-

SPECIFIKA FRÅGOR I SAMBAND MED LÄGENHETSFÖRSÄLJNING

Brf-styrelsen får ofta besvara framställda frågor enligt följande:

Fråga: Vilka renoveringar har utförts i och på fastigheten?

Svar: Före Brf:s tid byttes VA-stammarna i badrummen och toaletterna samt installerades hushållsavfalls- och tidningsmoloker (2+1 st) på tomtmarken utanför huset. Solna Stad har i närheten två större anläggningar som tar emot glas-, plast- och metallprodukter ävensom wellpappskartonger. Dessutom finns det en stor avfallsdepå invid Bromma flygfält.

Svar: Föreningen har genomfört de projekt och andra åtgärder, vilka redovisats tidigare. De större projekten är:

2014 – Reliningen av VA-stammarna i köken.

2014 – Utbyte av elstammarna och elcentralerna i lägenheterna. Uppgradering av elledningar i lägenhet är medlemmarnas ansvar.

2016 – Reliningen av köksavloppen.

2016 – Installationen av nya treglasfönster och nya balkongdörrar i samtliga lägenheter.

2016 – Renoveringen av terrassen, taket och pergolan samt putsningen av fasad på 8:e våningen.

Fråga: Har ni planerat några nya renoveringar eller andra byggnationer?

Svar: Brf-styrelsen har genomfört ett utbyte av de två personhissarna i fastigheten till helt nya hissar.

Svar: Det är inte uteslutet att styrelsen kommer att vidta andra renoverings- eller förändringsarbeten, när den nya underhållsplanen fastställs.

Fråga: Planeras några förändringar av medlemsavgiften?

Svar: Brf-styrelsen har f.n. inga förslag på att höja medlemsavgiften. Planlagt underhåll kommer att kunna finansieras genom utnyttjande av föreningens goda löpande ekonomi. Eventuella projekt kommer att finansieras i särskild ordning.

Målet är självfallet att reducera månadsavgifterna på sikt, då ekonomin blir tillräckligt god eller då försäljning av ombildade bostadsrätter kan ske.

Fråga: Vad ingår i medlemsavgiften?

Svar: Samtlig sedvanlig service av de gemensamma utrymmena och skötsel och underhåll av de gemensamma anläggningarna för vatten, avlopp, el, värme m.m. Styrelsearbetet betalas ur föreningens gemensamma kassa efter beslut av föreningsstämman.

Adderad fråga: Hur ser det ut med TV/internet?

Svar: Föreningen har godkänt att tillhandahålla samtliga medlemmar och förstahandshyresgäster ett kostnadsfritt abonnemang rörande bredband/ internet, digital TV med ett stort basutbud och med möjlighet att lägga till telefoni till relativt förmånliga villkor. Det är ett gruppavtal med Tele2 (tidigare ComHem). Kostnaden ingår i medlemsavgiften.

Fråga: Övriga utrymmen till medlemmarnas förfogande såsom utrymme för barnvagnar, bastu, gård, grillplats mm?

Svar: En grillplats med sittplatser finns på baksidan av fastigheten. Möjlighet till viss utevaro med sittplats finns på framsidan av huset mot blomsterrabatterna och på baksidan av huset (gårdsnyttjandet). Bastu saknas. Flera cykeluppställningsplatser finns ute och inne men det kräver en hög disciplin från cykelägarna för att det skall fungera tillfredsställande. Givet värdet på barnvagnar, har styrelsen inte funnit skäl att erbjuda några öppna särskilda utrymmen för dessa. Motsvarande gäller för privata snöpulkor, barncyklar och andra åkdon liksom större leksaker. Alla sådan attiraljer skall förvaras i de privata hemmen eller i de tilldelade förråden.

Föreningen uppmanar alla som har avancerade och dyrbara cyklar att ställa upp dessa i de egna utrymmena. Föreningen tar inget ansvar för cyklar (och annat) som ställs i de gemensamma utrymmena.

Föreningen har tillgång till en Takterrass för gemensam nytta eller enskilt bruk efter bokning.

Föreningen strävar efter att göra föreningens fastighet rökfri; den som röker i egen lägenhet eller särskilt på balkongen skall därför absolut se till att hon eller han inte stör grannarna. Det är många som lider av allergiska besvär.

Det skall med skärpa noteras att inga privata föremål inkl soppåsar eller förpackningsmaterial och pallar (liknande föremål) får ställas upp i de gemensamma utrymmen såsom i portentréerna, trappuppgångarna och våningsplanen eller i gångarna till olika vinds- och källarkontor eller tvättstugan.

Fråga: Finns förråd tillhörande lägenheten på vinden/källaren?

Svar: Ja det finns. En fördelning har gjorts. Den avflyttande medlemmen skall kunna informera den nya medlemmen om vilka förråd som hon/han får disponera.

Fråga: Hur många lägenheter finns det i föreningen? Finns det några hyresrätter i föreningens hus?

Svar: Det finns idag totalt 69 st lägenheter av olika storlekar för bostadsändamål från 1 rum & kök till 6 rum & kök. Av dessa hyr föreningen ut 7 stycken, vilka skall ombildas till bostadsrätter när tiden är inne. 

Fråga: Antal lokaler?

Svar: Föreningen har två större hyresgäster som ockuperar huvuddelen av föreningens kontors- och lagerlokaler. 

Fråga: Accepteras juridisk person som köpare?

Svar: Formellt ja men i praktiken inte, eftersom föreningen är en mindre föreningen och behöver fysiska personer för arbetet inom styrelsen och föreningen. Brf-styrelsen får därför med stöd av stadgarna avslå en ansökan från en juridisk person.

Fråga: Är föreningen en s.k. äkta bostadsrättsförening?

Svar: Ja

Fråga: Äger föreningen marken?

Svar: Ja. Tomtmarken är på ca 3 000 kvm och omger huset på alla sidor. På baksidan finns ett markutrymme för olika medlemsaktiviteter med två fasta kombinerade bord och bänkar att nyttja. På framsidan finns fasta bänkar för vila och umgänge.

Fråga: Till vem och på vilken adress skickas en ansökan om medlemskap och annan post till föreningen?

Svar: Föreningens (läs Brf-styrelsens) postadress är Nybodagatan 10, 171 42 Solna. I port nr 10 finns en postlåda på höger sida i entrén, vilken är föreningens postlåda.

Fråga: Finns det någon kontaktperson i styrelsen, vilken man kan höra av sig till om frågor uppstår?

Svar: På föreningens hemsida och på anslagstavlorna i varje portentré finns en förteckning över ansvariga personer med telefonnummer och e-postadresser.

Fråga: Hur ser det ut med parkering?

Svar: Föreningen förfogar inte över några lediga uppställningsplatser för motorfordon eller för släpvagnar. På gatumark finns parkeringsutrymme med särskild ordning (parkeringsförbud) för underhåll och skötsel av gatumarken. Notera att hela Nybodagatan inte har parkeringsförbud på en och samma dag. 

Uppdaterad: 2022-06-03/tinadahl

ALLMÄNT

Föreningen

Bostadsrättsföreningen (Brf) Nyboda 1 registrerades hos Bolagsverket den 30 januari 2012 med organisationsnummer 769624-2622. Verksamhetsåret är kalenderår. Föreningens verksamhet är primärt och huvudsakligen att bedriva förvaltning i bostadsrättsförening till främjande av medlemmarnas ekonomiska intressen och att bedriva uthyrning av egna bostadslägenheter och andra lokaler jämte mark i anslutning till föreningens hus, om detta är ekonomiskt försvarbart.

Den av föreningsstämman valda styrelsen har ansvar för och beslutsbehörighet i all operativ och förvaltande verksamhet i tiden mellan föreningens ordinarie årsstämmor. Styrelsen är det verkställande föreningsorganet med behörighet att leda och ansvara för det löpande föreningsarbetet. Föreningsstämman prövar styrelsens arbete och beslutar om ansvarsfrihet.

Föreningens ekonomiska plan upprättad den 25 maj 2012 registrerades av Bolagsverket den 11 juni 2012. Styrelsen har den 13 april 2021 uppdaterat och fastställt en digitaliserad ekonomisk planering med en 15-årsprognos.

Föreningsstämman har den 16 maj 2022 av styrelsen informerats om den fastlagda strategiska amorteringsplanen, vilken innebär att kassabufferten skall ligga på ca 1,5 milj kr,  att underhållsprojekten skall vara i huvudsak kassafinansierade och att befintliga lån skall amorteras ned till ca 50 % av dagens nivå på 60 milj kr.

Föreningens stadgar antogs av en extra föreningsstämma den 11 juni 2018 och registrerade av Bolagsverket den 25 september 2018. Föreningsstyrelsen (Brf-styrelsen) bestämmer trivsel-, ordnings- och boenderegler efter behov. Styrelsen har från 2018 utfärdat en arbetsordning för arbetets bedrivande.

Brf-styrelsen består f.n. av sex ledamöter (enl stadgarna 3 till 7 ledamöter) och en suppleant (enl stadgarna 1 till 3 suppleanter) med en mandattid på högst två år. Föreningsstämman kan utse föreningsordföranden tillika styrelsens ordförande. Föreningen har valt en lekmannarevisor bland medlemmarna (internrevisor) för den interna kontrollen av styrelsearbetet. En extern revisor utses av varje ordinarie föreningsstämma. Föreningens valberedning består av två till tre medlemmar.

Till styrelsens hjälp finns en Trivselkommitté och en Tvättstugekommitté. Styrelsearbetet bedrivs med särskild ansvarsuppdelning och genom ett VU.

Föreningens firma tecknas av styrelsen eller två styrelseledamöter i förening (brf-företrädare). Styrelsen kan delegera sin beslutanderätt till särskild person med skyldighet att återredovisa fattade beslut och vidtagna åtgärder till styrelsen (villkorad beslutsdelegation) för formell fastställelse.

Styrelsens kassör har givits attestbehörighet för vissa typer av fakturor; den anlitade ekonomiska förvaltaren saknar attesträtt från styrelsen men har fått fullmakt att agera för styrelsen ifråga om medlemmars pantsättningar och hos föreningens bank.

Styrelsegruppen med ansvar för fastighetsfrågorna (Fastighetsgruppen) har beslutsbefogenhet att agera utanför den normala attestordningen med ett maximerat belopp. 

Av det totala antalet lägenheter (69 st) i föreningshuset är 62 st lägenheter upplåtna till bostadsrättshavare (föreningsmedlemmar) och f.n. är 7 st lägenheter uthyrda till de privatpersoner som avstod från att bli medlemmar i föreningen (förstahandshyresgäster). Dessa hyresrätter kommer att ombildas till bostadsrätter, när tiden är inne och det är ekonomiskt försvarbart.

Lägenheterna har från 1,5 till 6 rum. Varje bostadslägenhet har en balkong; de större lägenheterna har två st. Till varje bostadslägenhet hör ett större förråd och ett mindre matförråd.

Föreningen har kontors- och förrådslokaler upplåtna till två långtidshyresgäster – Solna Stads ungdomsförvaltning och ett privat ventilationsbolag. I framtiden kan något ytterligare lokalutrymme bli föremål för uthyrning eller för att användas till ett gemensamt bruk. En tidigare piskbalkong har under 2018 gjorts om till ett utrymme för ett gemensamt eller – efter anmälan – ett privat brukande; balkongen har gjorts om till en trevlig takterrass.

Föreningen har f.n. inte avsatt några särskilda utrymme i huset för träning, umgänge eller hobbyverksamhet. Viss omdisponering kan bli aktuell.

De gemensamma utrymmena i föreningens fastighet skall nyttjas på bästa och mest effektiva sätt och i eget ansvar under styrelsens kontroll. Idag finns ett flertal utrymmen för uppställning av cyklar (motsvarande). En tvättstuga finns för eget kostnadsfritt bruk efter digital bokning.

Brf Nyboda 1 har besöksadress: Nybodagatan 10 resp. 12 i Solna Stad.

Brf-styrelsens har postadress: Nybodagatan 10, 171 42 Solna.

Styrelsen har en egen postlåda i entréhallen tillhörande port nr 10.

Brf Nyboda 1 har fakturaadress: Brf Nyboda 1, Fack 2174, FE 1046, 751 75 Uppsala alternativ med digital post: Nyboda1@centsoft.se

Brf-styrelsen har e-postadressen: styrelsen@brfnyboda1.se.

Varje styrelsemedlem har en funktionellt styrd e-postadress under föreningens domän ….@brfnyboda1.se såsom ordforande@brfnyboda1.se

Föreningens hemsida: https://brfnyboda1.se

Brf Nyboda 1 är ett äkta privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening).

Föreningen är medlem i Fastighetsägarna; föreningen har ett avtal med Fastighetsägarna Stockholm om att föra hyresförhandlingar med föreningens hyresgäster.

Outsourcing

Brf-styrelsen har tecknat löpande avtal med:

  • en ekonomisk förvaltare för bokföring och redovisning samt deklaration av föreningens ekonomi och fastighet.
  • en fastighetsskötare tillika teknisk förvaltare för fastighetstjänster.
  • en entreprenör för fastighetsstädning av de gemensamma utrymmena i byggnaden enligt utfärdad instruktion.
  • en entreprenör för tillsyn och service av hissarna i föreningen (3 st) samt med en entreprenör för årlig besiktning av hissarna.
  • kommunal entreprenör för avfalls(sop)hämtning från de olika molokerna för återvinning (f.n. fyra stycken).
  • en entreprenör för skyddsmattor i entréerna vintertid.
  • en plåtslagarfirma för snöskottning och isröjning från taket.
  • en entreprenör för brandskyddsinspektion och ett webbaserat systematiskt brandskyddsarbete på årsbasis (SBA).
  • en entreprenör för kontroll av fjärrvärmetillförseln till föreningens hus.

Brf-styrelsen kan hyra in entreprenör för grönyteskötseln enligt bestämd instruktion liksom andra entreprenörer för att utföra särskilda arbeten.

Fastigheten

Brf Nyboda 1 förvärvade den 15 oktober 2012 fastigheten Nyboda 1 i Solna Stad (Solna kommun). Fastigheten består av dels ett flerbostadshus med två ordinarie portingångar för de boende, dels en tillhörande tomtmark om 2 924 kvm, vilken tomtmark ägs till fullo av föreningen. Föreningens hus har åtta våningsplan ovanför marknivåplanet (plan 0 innehåller kontorslokaler).

I fastigheten finns källar- och vindsutrymmen som disponeras som privata förråd och som allmänna utrymmen, bl.a. för cykeluppställning. Cykelrum finns även i markplanet. I fastigheten finns en tvättstuga med torkrum och mangelrum samt en takterrass för medlemmarnas trivsel.

Den totala byggnadsytan är avrundat 6 800 kvm. Lägenhetsytan uppgår till ca 5 700 kvm (BOA = 5 654 kvm), varav bostadsrättsytan är sammanlagt ca 5 100 kvm. Lokalytan är på 1 150 kvm, varav total yta för hyreslokaler 1 015 kvm. Lokalutrymmet under markplan är 519 kvm.

Föreningen har en byggrättsyta för bostad ovan mark på 7 067 kvm till ett taxerat bostadsmarknadsvärde om 87 milj. kr och för lokal på 756 kvm yta till ett sådant värde om över 2,7 milj. kr.

Fastigheten byggdes 1957 och har värdeår 1957. Fastigheten har taxerings-enhetsnummer 268946-1 och Fastighetsnyckel (FNR) 10 33 49 58.

Fastighetens taxeringsvärde 2021 var 158 121 000 kr, varav byggnad för bostad 62 milj. kr och byggnad för hyreslokal 6,4 milj. kr samt mark för bostad 87 milj. kr och mark för lokal 2,72 milj. kr.

Brf Nyboda 1 är ägare till 100 % av fastigheten – hus och tomtmark.

Brf-styrelsen har en fastighetsförsäkring till fullvärde i Protector Forsikring ASA. Den täcker även föreningens och styrelsens verksamhet.

Brf-styrelsen har fastighetslån i SEB och i SHB. Styrelsen agerar för att få bästa möjliga lånebild.

En teknisk statusbesiktning gjordes den 30 januari 2012 av fastigheten inför föreningens köp av fastigheten. Av besiktningsutlåtandet kan utläsas att byggnaden har genomgått utvändiga renoveringar och att utbyte skett av VA-stammarna till badrummen och toaletterna. Ett löpande underhåll hade genomförts innan föreningen tog över fastigheten. Föreningen har avsatt tillräckliga medel för det normala periodiska fastighetsunderhållet. Den gjorda tekniska beskrivningen skall revideras inom en tioårsperiod, dvs 2021.

Före Brf:s ägande installerades två frånluftsfläktar på taket för kontinuerlig drift för hela husets ventilering. Ventilation sker genom självdrag – inluften kommer nu via intag under de nya treglasfönstren. Egna frånluftsfläktar får icke installeras i kök eller annorstädes – endast kolfilterfläktar i köken.

Före Brf:s ägande installerades under 2011 två moloker för hushållsavfall och en molok för tidningar på tomtmarken utanför huset.

Före Brf:s ägande inköptes en torktumlare i maj 2006 och två tvättmaskiner byttes i oktober 2010 ut i tvättstugan.

Brf Nyboda 1 har genomfört följande underhållsåtgärder (uppdateringar och renoveringar inkl utbyte):

2013 – Nytt bokningssystem installerades för den gemensamma tvättstugan
2014 – Ny torkutrustning anskaffades i augusti 2014 till tvättstugan.
2014 – Relining av VA-stammarna till köken
2015 – Utbyte av de gemensamma elstammarna och av elcentralerna i de privata lägenheterna slutfördes
2016 – Relining av köksavloppen slutfördes i februari 2016
2016 – Installation av nya fönster och balkongdörrar i samtliga lägenheter slutfördes i slutet av 2016
2016 – Renovering av terrassen på åttonde våningsplanet med omgjutet tak, nytt räcke och ny pergola samt putsning av fasad på 8e våningen
2016 – Genomförd ventilationskontroll (OVK)
2016 – Ny tvättmaskin i tvättstugan installerades i november 2016
2016 – Byte av skorstensfläkten på taket för utdrag av rök från de öppna spisarna i de stora lägenheterna
2017 – Installation av ett Molok Biosystem för matavfall
2017 – Brandskyddsinspektion har genomförts
2018 – Genomfört en energibesiktning med tio års giltighet
2019 – Stamspolning av avloppen från kök och badrum i lägenheterna
2020 – Ventilationskanalrengöring med injustering av ventilerna
2020 – Radonmätning utan anmärkning av Solna Stad
2020 – Godkända OVK-besiktningar av boendelägenheterna för tio år
2020 – Godkänd OVK-besiktning av de uthyrda lokalerna under tre år.
2020 – Utbyte av personhissarna i båda huskropparna
2020 – Nytt montage av ventilationsdonen i lägenheterna med byte av filter
2020 – Byte av garagedörr till lagerlokal
2020 – Installerande av NodaSmart, effektstyrningsfunktion för fjärrvärmen
2021 – Byte av takfläktarna för frånluftsventilationen
2021 – Filmning av huvudstammarna i källaren för stambytesbedömning
2021 – Utökad brandskyddskontroll av fastigheten
2021 – Kontroll av skyddsrummen
2021 – Nytt informationsblad – Kvartalsbladet
2021 – Nytt digitalt bokningssystem i tvättstugan
2021 – Fastställande av ny underhållsplan för 10 år
2021 – Uppgradering till en digital ekonomisk planering med 15 års prognos

Ett flertal balkonger har glasats in under åren från 2019.

Föreningsstämman har den 10 maj 2021 fastställt en av styrelsen framtagen reviderad ny underhållsplan för de kommande tio årens underhållsåtgärder.

För att få till en god struktur på kommande åtgärder ang det yttre och inre underhållet av fastigheten Nyboda 1 beslutade styrelsen i september 2021 att driva kommande underhållsarbeten under fyra huvudprojekt:

  1. Takprojektet – uppsättande av säkerhetsanordningar; lagning/tvättning/målning av taket inkl uppgradering av regnrännor och stuprör; justeringar av fläktanordningar och från-/tilluftssystemen på taket.
  2. Stamprojektet – byte och reparation av de vågräta avloppsstammarna i källarplanen för spillvattnet och av de dagvattensstammar för avledning av regn- och smältvatten, vilka går inne i och ut från huset.

Till detta projekt hör initialt även dagvattenbrunnarna. Spolning och relining är en del av stamprojektet.

  1. Stomprojektet – åtgärder för förbättringar av husets grund, socklar och fasader. Markområdet närmast husgrunden kan bli en fråga för stomprojektet i samarbete med markprojektet. Här skall noteras att det tidigare anmälda dräneringsprojektet har lagts ned, då behovet inte längre kvarstod.
  2. Markprojektet för cykelkällartrappan, brunnar och övriga markfrågor både på de plattbelagda och asfalterade ytorna och på de rena grönytorna (gräsområdena). I detta projekt skulle styrelsen arbeta samman med Grönytegruppen.

Styrelsen har inte tecknat något löpande avtal med en fastighetsteknisk förvaltare, varför Styrelsen vid behov anlitar specialinriktade konsulter vid drivandet av huvudprojekten.

Från 2017 tillhandahåller föreningen medlemmarna kostnadsfri kabel-TV i ett grundpaket och internet/bredband (100 Mbit) via ett gruppavtal med Tele 2. Medlem kan teckna ett eget subventionerat telefonabonnemang.

Medlemshanteringen

Ansökan om medlemskap i Brf Nyboda 1 prövas av Styrelsen eller i brådskande fall av Styrelsens VU för fastställelse i Styrelsen in plenum. Prövningen sker enl fastställd rutin med en uppgiftsbegäran till mäklaren att överlämna till köparen/sökanden.

Introduktionen av nya medlemmar sker genom Trivselgruppen med stöd av en styrelsefastställd mall.

Årsavgiften för medlemmarna till föreningen beräknas i förhållande till deras lägenheters fastställda andelstal; avgiften debiteras per månad i förskott. Vid betalningsförsummelse vidtas interna åtgärder; vid upprepade försummelser måste styrelsen vidta erforderliga rättsliga åtgärder för att skydda föreningen och de övriga medlemmarna.

Brf-styrelsen får enligt föreningsstadgarna (§ 6) debitera bostadsrättshavaren (läs den nya medlemmen) en överlåtelseavgift – f.n. på högst 1 208 kr – och en pantsättningsavgift – f.n. på högst 483 kr. Om det skulle bli aktuellt och godkänt av Brf-styrelsen att en medlem till annan får tillfälligt upplåta sin bostadsrättslägenhet under högst ett år debiterar Brf-styrelsen en avgift för andrahandsupplåtelsen med f.n. på högst 4 830 kr.

———-

SPECIFIKA FRÅGOR I SAMBAND MED LÄGENHETSFÖRSÄLJNING

Brf-styrelsen får ofta besvara framställda frågor enligt följande:

Fråga: Vilka renoveringar har utförts i och på fastigheten?

Svar: Före Brf:s tid byttes VA-stammarna i badrummen och toaletterna samt installerades hushållsavfalls- och tidningsmoloker (2+1 st) på tomtmarken utanför huset. Solna Stad har i närheten två större anläggningar som tar emot glas-, plast- och metallprodukter ävensom wellpappskartonger. Dessutom finns det en stor avfallsdepå invid Bromma flygfält.

Svar: Föreningen har genomfört de projekt och andra åtgärder, vilka redovisats tidigare. De större projekten är:

2014 – Reliningen av VA-stammarna i köken.

2014 – Utbyte av elstammarna och elcentralerna i lägenheterna. Uppgradering av elledningar i lägenhet är medlemmarnas ansvar.

2016 – Reliningen av köksavloppen.

2016 – Installationen av nya treglasfönster och nya balkongdörrar i samtliga lägenheter.

2016 – Renoveringen av terrassen, taket och pergolan samt putsningen av fasad på 8:e våningen.

Fråga: Har ni planerat några nya renoveringar eller andra byggnationer?

Svar: Brf-styrelsen har genomfört ett utbyte av de två personhissarna i fastigheten till helt nya hissar.

Svar: Det är inte uteslutet att styrelsen kommer att vidta andra renoverings- eller förändringsarbeten, när den nya underhållsplanen fastställs.

Fråga: Planeras några förändringar av medlemsavgiften?

Svar: Brf-styrelsen har f.n. inga förslag på att höja medlemsavgiften. Planlagt underhåll kommer att kunna finansieras genom utnyttjande av föreningens goda löpande ekonomi. Eventuella projekt kommer att finansieras i särskild ordning.

Målet är självfallet att reducera månadsavgifterna på sikt, då ekonomin blir tillräckligt god eller då försäljning av ombildade bostadsrätter kan ske.

Fråga: Vad ingår i medlemsavgiften?

Svar: Samtlig sedvanlig service av de gemensamma utrymmena och skötsel och underhåll av de gemensamma anläggningarna för vatten, avlopp, el, värme m.m. Styrelsearbetet betalas ur föreningens gemensamma kassa efter beslut av föreningsstämman.

Adderad fråga: Hur ser det ut med TV/internet?

Svar: Föreningen har godkänt att tillhandahålla samtliga medlemmar och förstahandshyresgäster ett kostnadsfritt abonnemang rörande bredband/ internet, digital TV med ett stort basutbud och med möjlighet att lägga till telefoni till relativt förmånliga villkor. Det är ett gruppavtal med Tele2 (tidigare ComHem). Kostnaden ingår i medlemsavgiften.

Fråga: Övriga utrymmen till medlemmarnas förfogande såsom utrymme för barnvagnar, bastu, gård, grillplats mm?

Svar: En grillplats med sittplatser finns på baksidan av fastigheten. Möjlighet till viss utevaro med sittplats finns på framsidan av huset mot blomsterrabatterna och på baksidan av huset (gårdsnyttjandet). Bastu saknas. Flera cykeluppställningsplatser finns ute och inne men det kräver en hög disciplin från cykelägarna för att det skall fungera tillfredsställande. Givet värdet på barnvagnar, har styrelsen inte funnit skäl att erbjuda några öppna särskilda utrymmen för dessa. Motsvarande gäller för privata snöpulkor, barncyklar och andra åkdon liksom större leksaker. Alla sådan attiraljer skall förvaras i de privata hemmen eller i de tilldelade förråden.

Föreningen uppmanar alla som har avancerade och dyrbara cyklar att ställa upp dessa i de egna utrymmena. Föreningen tar inget ansvar för cyklar (och annat) som ställs i de gemensamma utrymmena.

Föreningen har tillgång till en Takterrass för gemensam nytta eller enskilt bruk efter bokning.

Föreningen strävar efter att göra föreningens fastighet rökfri; den som röker i egen lägenhet eller särskilt på balkongen skall därför absolut se till att hon eller han inte stör grannarna. Det är många som lider av allergiska besvär.

Det skall med skärpa noteras att inga privata föremål inkl soppåsar eller förpackningsmaterial och pallar (liknande föremål) får ställas upp i de gemensamma utrymmen såsom i portentréerna, trappuppgångarna och våningsplanen eller i gångarna till olika vinds- och källarkontor eller tvättstugan.

Fråga: Finns förråd tillhörande lägenheten på vinden/källaren?

Svar: Ja det finns. En fördelning har gjorts. Den avflyttande medlemmen skall kunna informera den nya medlemmen om vilka förråd som hon/han får disponera.

Fråga: Hur många lägenheter finns det i föreningen? Finns det några hyresrätter i föreningens hus?

Svar: Det finns idag totalt 69 st lägenheter av olika storlekar för bostadsändamål från 1 rum & kök till 6 rum & kök. Av dessa hyr föreningen ut 7 stycken, vilka skall ombildas till bostadsrätter när tiden är inne. 

Fråga: Antal lokaler?

Svar: Föreningen har två större hyresgäster som ockuperar huvuddelen av föreningens kontors- och lagerlokaler. 

Fråga: Accepteras juridisk person som köpare?

Svar: Formellt ja men i praktiken inte, eftersom föreningen är en mindre föreningen och behöver fysiska personer för arbetet inom styrelsen och föreningen. Brf-styrelsen får därför med stöd av stadgarna avslå en ansökan från en juridisk person.

Fråga: Är föreningen en s.k. äkta bostadsrättsförening?

Svar: Ja

Fråga: Äger föreningen marken?

Svar: Ja. Tomtmarken är på ca 3 000 kvm och omger huset på alla sidor. På baksidan finns ett markutrymme för olika medlemsaktiviteter med två fasta kombinerade bord och bänkar att nyttja. På framsidan finns fasta bänkar för vila och umgänge.

Fråga: Till vem och på vilken adress skickas en ansökan om medlemskap och annan post till föreningen?

Svar: Föreningens (läs Brf-styrelsens) postadress är Nybodagatan 10, 171 42 Solna. I port nr 10 finns en postlåda på höger sida i entrén, vilken är föreningens postlåda.

Fråga: Finns det någon kontaktperson i styrelsen, vilken man kan höra av sig till om frågor uppstår?

Svar: På föreningens hemsida och på anslagstavlorna i varje portentré finns en förteckning över ansvariga personer med telefonnummer och e-postadresser.

Fråga: Hur ser det ut med parkering?

Svar: Föreningen förfogar inte över några lediga uppställningsplatser för motorfordon eller för släpvagnar. På gatumark finns parkeringsutrymme med särskild ordning (parkeringsförbud) för underhåll och skötsel av gatumarken. Notera att hela Nybodagatan inte har parkeringsförbud på en och samma dag. 

Uppdaterad: 2022-06-03/tinadahl

ALLMÄNT

Föreningen

Bostadsrättsföreningen (Brf) Nyboda 1 registrerades hos Bolagsverket den 30 januari 2012 med organisationsnummer 769624-2622. Verksamhetsåret är kalenderår. Föreningens verksamhet är primärt och huvudsakligen att bedriva förvaltning i bostadsrättsförening till främjande av medlemmarnas ekonomiska intressen och att bedriva uthyrning av egna bostadslägenheter och andra lokaler jämte mark i anslutning till föreningens hus, om detta är ekonomiskt försvarbart.

Den av föreningsstämman valda styrelsen har ansvar för och beslutsbehörighet i all operativ och förvaltande verksamhet i tiden mellan föreningens ordinarie årsstämmor. Styrelsen är det verkställande föreningsorganet med behörighet att leda och ansvara för det löpande föreningsarbetet. Föreningsstämman prövar styrelsens arbete och beslutar om ansvarsfrihet.

Föreningens ekonomiska plan upprättad den 25 maj 2012 registrerades av Bolagsverket den 11 juni 2012. Styrelsen har den 13 april 2021 uppdaterat och fastställt en digitaliserad ekonomisk planering med en 15-årsprognos.

Föreningsstämman har den 16 maj 2022 av styrelsen informerats om den fastlagda strategiska amorteringsplanen, vilken innebär att kassabufferten skall ligga på ca 1,5 milj kr,  att underhållsprojekten skall vara i huvudsak kassafinansierade och att befintliga lån skall amorteras ned till ca 50 % av dagens nivå på 60 milj kr.

Föreningens stadgar antogs av en extra föreningsstämma den 11 juni 2018 och registrerade av Bolagsverket den 25 september 2018. Föreningsstyrelsen (Brf-styrelsen) bestämmer trivsel-, ordnings- och boenderegler efter behov. Styrelsen har från 2018 utfärdat en arbetsordning för arbetets bedrivande.

Brf-styrelsen består f.n. av sex ledamöter (enl stadgarna 3 till 7 ledamöter) och en suppleant (enl stadgarna 1 till 3 suppleanter) med en mandattid på högst två år. Föreningsstämman kan utse föreningsordföranden tillika styrelsens ordförande. Föreningen har valt en lekmannarevisor bland medlemmarna (internrevisor) för den interna kontrollen av styrelsearbetet. En extern revisor utses av varje ordinarie föreningsstämma. Föreningens valberedning består av två till tre medlemmar.

Till styrelsens hjälp finns en Trivselkommitté och en Tvättstugekommitté. Styrelsearbetet bedrivs med särskild ansvarsuppdelning och genom ett VU.

Föreningens firma tecknas av styrelsen eller två styrelseledamöter i förening (brf-företrädare). Styrelsen kan delegera sin beslutanderätt till särskild person med skyldighet att återredovisa fattade beslut och vidtagna åtgärder till styrelsen (villkorad beslutsdelegation) för formell fastställelse.

Styrelsens kassör har givits attestbehörighet för vissa typer av fakturor; den anlitade ekonomiska förvaltaren saknar attesträtt från styrelsen men har fått fullmakt att agera för styrelsen ifråga om medlemmars pantsättningar och hos föreningens bank.

Styrelsegruppen med ansvar för fastighetsfrågorna (Fastighetsgruppen) har beslutsbefogenhet att agera utanför den normala attestordningen med ett maximerat belopp. 

Av det totala antalet lägenheter (69 st) i föreningshuset är 62 st lägenheter upplåtna till bostadsrättshavare (föreningsmedlemmar) och f.n. är 7 st lägenheter uthyrda till de privatpersoner som avstod från att bli medlemmar i föreningen (förstahandshyresgäster). Dessa hyresrätter kommer att ombildas till bostadsrätter, när tiden är inne och det är ekonomiskt försvarbart.

Lägenheterna har från 1,5 till 6 rum. Varje bostadslägenhet har en balkong; de större lägenheterna har två st. Till varje bostadslägenhet hör ett större förråd och ett mindre matförråd.

Föreningen har kontors- och förrådslokaler upplåtna till två långtidshyresgäster – Solna Stads ungdomsförvaltning och ett privat ventilationsbolag. I framtiden kan något ytterligare lokalutrymme bli föremål för uthyrning eller för att användas till ett gemensamt bruk. En tidigare piskbalkong har under 2018 gjorts om till ett utrymme för ett gemensamt eller – efter anmälan – ett privat brukande; balkongen har gjorts om till en trevlig takterrass.

Föreningen har f.n. inte avsatt några särskilda utrymme i huset för träning, umgänge eller hobbyverksamhet. Viss omdisponering kan bli aktuell.

De gemensamma utrymmena i föreningens fastighet skall nyttjas på bästa och mest effektiva sätt och i eget ansvar under styrelsens kontroll. Idag finns ett flertal utrymmen för uppställning av cyklar (motsvarande). En tvättstuga finns för eget kostnadsfritt bruk efter digital bokning.

Brf Nyboda 1 har besöksadress: Nybodagatan 10 resp. 12 i Solna Stad.

Brf-styrelsens har postadress: Nybodagatan 10, 171 42 Solna.

Styrelsen har en egen postlåda i entréhallen tillhörande port nr 10.

Brf Nyboda 1 har fakturaadress: Brf Nyboda 1, Fack 2174, FE 1046, 751 75 Uppsala alternativ med digital post: Nyboda1@centsoft.se

Brf-styrelsen har e-postadressen: styrelsen@brfnyboda1.se.

Varje styrelsemedlem har en funktionellt styrd e-postadress under föreningens domän ….@brfnyboda1.se såsom ordforande@brfnyboda1.se

Föreningens hemsida: https://brfnyboda1.se

Brf Nyboda 1 är ett äkta privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening).

Föreningen är medlem i Fastighetsägarna; föreningen har ett avtal med Fastighetsägarna Stockholm om att föra hyresförhandlingar med föreningens hyresgäster.

Outsourcing

Brf-styrelsen har tecknat löpande avtal med:

  • en ekonomisk förvaltare för bokföring och redovisning samt deklaration av föreningens ekonomi och fastighet.
  • en fastighetsskötare tillika teknisk förvaltare för fastighetstjänster.
  • en entreprenör för fastighetsstädning av de gemensamma utrymmena i byggnaden enligt utfärdad instruktion.
  • en entreprenör för tillsyn och service av hissarna i föreningen (3 st) samt med en entreprenör för årlig besiktning av hissarna.
  • kommunal entreprenör för avfalls(sop)hämtning från de olika molokerna för återvinning (f.n. fyra stycken).
  • en entreprenör för skyddsmattor i entréerna vintertid.
  • en plåtslagarfirma för snöskottning och isröjning från taket.
  • en entreprenör för brandskyddsinspektion och ett webbaserat systematiskt brandskyddsarbete på årsbasis (SBA).
  • en entreprenör för kontroll av fjärrvärmetillförseln till föreningens hus.

Brf-styrelsen kan hyra in entreprenör för grönyteskötseln enligt bestämd instruktion liksom andra entreprenörer för att utföra särskilda arbeten.

Fastigheten

Brf Nyboda 1 förvärvade den 15 oktober 2012 fastigheten Nyboda 1 i Solna Stad (Solna kommun). Fastigheten består av dels ett flerbostadshus med två ordinarie portingångar för de boende, dels en tillhörande tomtmark om 2 924 kvm, vilken tomtmark ägs till fullo av föreningen. Föreningens hus har åtta våningsplan ovanför marknivåplanet (plan 0 innehåller kontorslokaler).

I fastigheten finns källar- och vindsutrymmen som disponeras som privata förråd och som allmänna utrymmen, bl.a. för cykeluppställning. Cykelrum finns även i markplanet. I fastigheten finns en tvättstuga med torkrum och mangelrum samt en takterrass för medlemmarnas trivsel.

Den totala byggnadsytan är avrundat 6 800 kvm. Lägenhetsytan uppgår till ca 5 700 kvm (BOA = 5 654 kvm), varav bostadsrättsytan är sammanlagt ca 5 100 kvm. Lokalytan är på 1 150 kvm, varav total yta för hyreslokaler 1 015 kvm. Lokalutrymmet under markplan är 519 kvm.

Föreningen har en byggrättsyta för bostad ovan mark på 7 067 kvm till ett taxerat bostadsmarknadsvärde om 87 milj. kr och för lokal på 756 kvm yta till ett sådant värde om över 2,7 milj. kr.

Fastigheten byggdes 1957 och har värdeår 1957. Fastigheten har taxerings-enhetsnummer 268946-1 och Fastighetsnyckel (FNR) 10 33 49 58.

Fastighetens taxeringsvärde 2021 var 158 121 000 kr, varav byggnad för bostad 62 milj. kr och byggnad för hyreslokal 6,4 milj. kr samt mark för bostad 87 milj. kr och mark för lokal 2,72 milj. kr.

Brf Nyboda 1 är ägare till 100 % av fastigheten – hus och tomtmark.

Brf-styrelsen har en fastighetsförsäkring till fullvärde i Protector Forsikring ASA. Den täcker även föreningens och styrelsens verksamhet.

Brf-styrelsen har fastighetslån i SEB och i SHB. Styrelsen agerar för att få bästa möjliga lånebild.

En teknisk statusbesiktning gjordes den 30 januari 2012 av fastigheten inför föreningens köp av fastigheten. Av besiktningsutlåtandet kan utläsas att byggnaden har genomgått utvändiga renoveringar och att utbyte skett av VA-stammarna till badrummen och toaletterna. Ett löpande underhåll hade genomförts innan föreningen tog över fastigheten. Föreningen har avsatt tillräckliga medel för det normala periodiska fastighetsunderhållet. Den gjorda tekniska beskrivningen skall revideras inom en tioårsperiod, dvs 2021.

Före Brf:s ägande installerades två frånluftsfläktar på taket för kontinuerlig drift för hela husets ventilering. Ventilation sker genom självdrag – inluften kommer nu via intag under de nya treglasfönstren. Egna frånluftsfläktar får icke installeras i kök eller annorstädes – endast kolfilterfläktar i köken.

Före Brf:s ägande installerades under 2011 två moloker för hushållsavfall och en molok för tidningar på tomtmarken utanför huset.

Före Brf:s ägande inköptes en torktumlare i maj 2006 och två tvättmaskiner byttes i oktober 2010 ut i tvättstugan.

Brf Nyboda 1 har genomfört följande underhållsåtgärder (uppdateringar och renoveringar inkl utbyte):

2013 – Nytt bokningssystem installerades för den gemensamma tvättstugan
2014 – Ny torkutrustning anskaffades i augusti 2014 till tvättstugan.
2014 – Relining av VA-stammarna till köken
2015 – Utbyte av de gemensamma elstammarna och av elcentralerna i de privata lägenheterna slutfördes
2016 – Relining av köksavloppen slutfördes i februari 2016
2016 – Installation av nya fönster och balkongdörrar i samtliga lägenheter slutfördes i slutet av 2016
2016 – Renovering av terrassen på åttonde våningsplanet med omgjutet tak, nytt räcke och ny pergola samt putsning av fasad på 8e våningen
2016 – Genomförd ventilationskontroll (OVK)
2016 – Ny tvättmaskin i tvättstugan installerades i november 2016
2016 – Byte av skorstensfläkten på taket för utdrag av rök från de öppna spisarna i de stora lägenheterna
2017 – Installation av ett Molok Biosystem för matavfall
2017 – Brandskyddsinspektion har genomförts
2018 – Genomfört en energibesiktning med tio års giltighet
2019 – Stamspolning av avloppen från kök och badrum i lägenheterna
2020 – Ventilationskanalrengöring med injustering av ventilerna
2020 – Radonmätning utan anmärkning av Solna Stad
2020 – Godkända OVK-besiktningar av boendelägenheterna för tio år
2020 – Godkänd OVK-besiktning av de uthyrda lokalerna under tre år.
2020 – Utbyte av personhissarna i båda huskropparna
2020 – Nytt montage av ventilationsdonen i lägenheterna med byte av filter
2020 – Byte av garagedörr till lagerlokal
2020 – Installerande av NodaSmart, effektstyrningsfunktion för fjärrvärmen
2021 – Byte av takfläktarna för frånluftsventilationen
2021 – Filmning av huvudstammarna i källaren för stambytesbedömning
2021 – Utökad brandskyddskontroll av fastigheten
2021 – Kontroll av skyddsrummen
2021 – Nytt informationsblad – Kvartalsbladet
2021 – Nytt digitalt bokningssystem i tvättstugan
2021 – Fastställande av ny underhållsplan för 10 år
2021 – Uppgradering till en digital ekonomisk planering med 15 års prognos

Ett flertal balkonger har glasats in under åren från 2019.

Föreningsstämman har den 10 maj 2021 fastställt en av styrelsen framtagen reviderad ny underhållsplan för de kommande tio årens underhållsåtgärder.

För att få till en god struktur på kommande åtgärder ang det yttre och inre underhållet av fastigheten Nyboda 1 beslutade styrelsen i september 2021 att driva kommande underhållsarbeten under fyra huvudprojekt:

  1. Takprojektet – uppsättande av säkerhetsanordningar; lagning/tvättning/målning av taket inkl uppgradering av regnrännor och stuprör; justeringar av fläktanordningar och från-/tilluftssystemen på taket.
  2. Stamprojektet – byte och reparation av de vågräta avloppsstammarna i källarplanen för spillvattnet och av de dagvattensstammar för avledning av regn- och smältvatten, vilka går inne i och ut från huset.

Till detta projekt hör initialt även dagvattenbrunnarna. Spolning och relining är en del av stamprojektet.

  1. Stomprojektet – åtgärder för förbättringar av husets grund, socklar och fasader. Markområdet närmast husgrunden kan bli en fråga för stomprojektet i samarbete med markprojektet. Här skall noteras att det tidigare anmälda dräneringsprojektet har lagts ned, då behovet inte längre kvarstod.
  2. Markprojektet för cykelkällartrappan, brunnar och övriga markfrågor både på de plattbelagda och asfalterade ytorna och på de rena grönytorna (gräsområdena). I detta projekt skulle styrelsen arbeta samman med Grönytegruppen.

Styrelsen har inte tecknat något löpande avtal med en fastighetsteknisk förvaltare, varför Styrelsen vid behov anlitar specialinriktade konsulter vid drivandet av huvudprojekten.

Från 2017 tillhandahåller föreningen medlemmarna kostnadsfri kabel-TV i ett grundpaket och internet/bredband (100 Mbit) via ett gruppavtal med Tele 2. Medlem kan teckna ett eget subventionerat telefonabonnemang.

Medlemshanteringen

Ansökan om medlemskap i Brf Nyboda 1 prövas av Styrelsen eller i brådskande fall av Styrelsens VU för fastställelse i Styrelsen in plenum. Prövningen sker enl fastställd rutin med en uppgiftsbegäran till mäklaren att överlämna till köparen/sökanden.

Introduktionen av nya medlemmar sker genom Trivselgruppen med stöd av en styrelsefastställd mall.

Årsavgiften för medlemmarna till föreningen beräknas i förhållande till deras lägenheters fastställda andelstal; avgiften debiteras per månad i förskott. Vid betalningsförsummelse vidtas interna åtgärder; vid upprepade försummelser måste styrelsen vidta erforderliga rättsliga åtgärder för att skydda föreningen och de övriga medlemmarna.

Brf-styrelsen får enligt föreningsstadgarna (§ 6) debitera bostadsrättshavaren (läs den nya medlemmen) en överlåtelseavgift – f.n. på högst 1 208 kr – och en pantsättningsavgift – f.n. på högst 483 kr. Om det skulle bli aktuellt och godkänt av Brf-styrelsen att en medlem till annan får tillfälligt upplåta sin bostadsrättslägenhet under högst ett år debiterar Brf-styrelsen en avgift för andrahandsupplåtelsen med f.n. på högst 4 830 kr.

———-

SPECIFIKA FRÅGOR I SAMBAND MED LÄGENHETSFÖRSÄLJNING

Brf-styrelsen får i samband med att en bostadsrätt skall överlåtas besvara ett antal framställda frågor enligt följande:

Notera att många frågor har sitt svar i informationen ovan.

Fråga: Vilka renoveringar har utförts i och på fastigheten?
Svar: Före Brf:s tid byttes VA-stammarna i badrummen och toaletterna samt installerades hushållsavfalls- och tidningsmoloker (2+1 st) på tomtmarken utanför och söder om huset. Därutöver kan upplysas att Solna Stad har i närheten två anläggningar som tar emot glas-, plast- och metallprodukter ävensom wellpappskartonger. Dessutom finns det en stor avfallsdepå invid Bromma flygfält.

Föreningen Brf Nyboda 1 har genomfört de projekt och andra åtgärder, vilka redovisats tidigare ovan. De större projekten är:

2014 – Relining av VA-stammarna i köken
2014 – Utbyte av elstammarna och elcentralerna i lägenheterna. Uppgradering av elledningar i lägenhet är medlemmarnas ansvar.
2016 – Relining av köksavloppen
2016 – Installationen av nya treglasfönster och nya balkongdörrar i samtliga lägenheter
2016 – Renoveringen av terrassen, taket och pergolan samt putsningen av fasad på 8:e våningen. Revidering av plan 8 har gjorts under 2022.
2016 – Byte av skorstensfläkten på taket för utdrag av rök från de öppna spisarna i de stora lägenheterna
2018 – Genomfört en energibesiktning med tio års giltighet
2019 – Stamspolning av avloppen från kök och badrum i lägenheterna
2020 – Ventilationskanalrengöring med injustering av ventilerna
2020 – Godkänd radonmätning
2020 – Godkända OVK-besiktningar
2020 – Nya personhissarna
2021 – Byte av takfläktarna för frånluftsventilationen
2021 – Filmning av huvudstammarna i källaren för stambytesbedömning
2021 – Fastställande av ny underhållsplan för 10 år
2021 – Uppgradering till en digital ekonomisk planering med 15 års prognos

Fråga: Har ni planerat några nya renoveringar eller andra byggnationer?
Svar: Genomförande av huvudprojekten ovan under 2022 och 2023.

Fråga: Planeras några förändringar av medlemsavgiften?
Svar: Brf-styrelsen har inga förslag på att höja medlemsavgiften. Planlagt underhåll kommer att kunna finansieras genom utnyttjande av föreningens goda ekonomi. Alla projekt är idag kassafinansierade. Eventuella nya projekt kommer att finansieras i särskild ordning.

Målet är självfallet att reducera månadsavgifterna på sikt, då ekonomin blir tillräckligt god och underhållet är genomfört. Strategin är att amortera ned befintliga lån till en god nivå innan medlemsavgifterna sänks.

Fråga: Vad ingår i medlemsavgiften?
Svar: I medlemsavgiften ingår nyttjanderätten till en lägenhet (boendet), värme och varm-/kallvatten till lägenheten, ventilation av lägenheten med takfläktar i båda huskropparna; i de stora lägenheterna i nr 10 en öppen eldstad med särskild takfläkt, spillvattenhantering från lägenhetens kök och badrum, en balkong till lägenheten; till de stora lägenheterna två balkonger, tillhandahållandet av två förråd (ett litet och ett stort i källare eller på vind), moderna hissar i båda husen med löpande serviceavtal, uppställningsplatser ute och inomhus för cyklar som används, digital bokning och användande av tvättstuga med modern utrustning med särskilt torkrum och mangelrum, en fastighetsskötartjänst för fastighetsknutna frågor med möjlighet för medlemmar att mot egen betalning få egna arbeten utförda i lägenheten, städning av trapphuset och vissa andra gemensamma utrymmen, tillhandhållande och regelbunden tömning av moloker (sopkärl) för matavfall, hushållsavfall (2 st) och tidningar utanför huset, en terrassbalkong och gräsytor på tomten för socialt umgänge, klippning av tomtmarkens gräsytor, subventionerat bredband, bas-Tv och telefoni, brandskydd med löpande besiktningar, hantering av olika myndighetsåtgärder (besiktning av ex. ventilation och energianvänd-ande) och hantering av medlemsärenden samt ekonomiförvaltning, information och styrelseadministration i övrigt. För lägenhetens elförbrukning finns en modern elcentral i lägenheten och en förbrukningsmätare för varje lägenhet ute i trapphuset; föreningen står för elanvändningen i de gemensamma utrymmena och medlemmen för den egna elförbrukningen. Föreningen står för en fastighetsförsäkring; medlemmen har att försäkra boendelägenheten (sig själv) med ett bostadsrättstillägg till hemförsäkringen.
Samtlig sedvanlig service av de gemensamma utrymmena och skötsel och underhåll av fastigheten och nyttjandet av de gemensamma anläggningarna för vatten, avlopp, ventilation, el, värme m.m. Styrelsearbetet betalas ur föreningens gemensamma kassa efter beslut av föreningsstämman.

Fråga: Vilka andra avgifter tas ut av bostadsrättshavaren?
Svar: Överlåtelseavgiften är 2,5 % av prisbasbeloppet (1 208 kr för 2022) och debiteras av föreningens ekonomiska förvaltare, Delagott, den nye bostadsrättshavaren efter en godkänd medlemsprövning och inflyttning. Föreningen tar ut en pantsättningsavgift på 1 % av prisbasbeloppet (483 kr) för pantsättningar av lån i bostadsrätten; debiteras pantsättaren – nye medlemmen. Om det efter styrelsens prövning blir godkänt med en andrahandsupplåtelse debiteras bostadsrättshavaren en avgift på 10 % av prisbasbeloppet (4 830 kr).

Fråga: Accepteras ett delat ägandeskap?
Svar: Föreningen accepterar INTE ett delat ägandeskap, där en eller flera delägare inte bor i bostadsrättslägenheten och inte är folkbokförda här. Styrelsen accepterar inte heller en folkbokföring av annan som inte bor i lägenheten med styrelsens kunskap.

Fråga: Hur ser lånebilden ut idag?
Svar: Aktuell banklånenivå per den 1 januari 2022 var 62,5 milj kr, vilken skuld enl styrelsebeslut i mars 2022 amorterades ned till 60 milj kr. Föreningen har en löpande amortering på 500 000 kr/år och gör extra amorteringar, då kassan så tillåter, vilket den gjort under de tre senaste åren med drygt 9 milj kr.

Fråga: Hur ser det ut med TV/internet?
Svar: Föreningen har godkänt att tillhandahålla samtliga medlemmar och förstahandshyresgäster ett kostnadsfritt abonnemang rörande bredband/ internet, digital TV med ett stort basutbud och med möjlighet att lägga till telefoni till relativt förmånliga villkor. Det är ett gruppavtal med Tele 2. Kostnaden ingår i medlemsavgiften.

Fråga: Övriga utrymmen till medlemmarnas förfogande såsom utrymme för barnvagnar, bastu, gård, grillplats mm?
Svar: En grillplats med sittplatser finns på baksidan av fastigheten. Möjlighet till utevaro med sittplats finns på framsidan av huset mot blomsterrabatterna och på baksidan av huset (gårdsnyttjandet). Bastu saknas. Flera cykeluppställningsplatser finns ute och inne men det kräver en hög disciplin från cykelägarna för att det skall fungera tillfredsställande. Givet värdet på barnvagnar, har styrelsen inte funnit skäl att erbjuda några öppna särskilda utrymmen för dessa. Motsvarande gäller för privata snöpulkor, barncyklar och andra åkdon liksom större leksaker. Alla sådana föremål skall förvaras i de privata hemmen eller i de förråd som tilldelats lägenhetsinnehavarna.

Föreningen uppmanar all som har avancerade och dyrbara cyklar att ställa upp dessa i de egna utrymmena. Föreningen tar inget ansvar för cyklar (och annat) som ställs i de gemensamma utrymmena.

Föreningen strävar efter att göra föreningens fastighet rökfri; den som röker i egen lägenhet eller särskilt på balkongen skall därför absolut se till att hon eller han inte stör grannarna. Det är många som lider av allergiska besvär.

Föreningen får med skärpa notera att inga privata föremål, inkl soppåsar eller förpackningsmaterial och pallar (liknande föremål), får ställas upp i de gemensamma utrymmena såsom i portentréerna, trappuppgångarna och på våningsplanen eller i de allmänna gångarna till olika vinds- och källarkontor eller till tvättstugan. Detta förbud gäller alltså alla gemensamma utrymmen!

Fråga: Finns förråd tillhörande lägenheten på vinden/källaren?
Svar: Det finns två förråd till varje lägenhet – ett större och ett mindre (ett s.k. matförråd). En fördelning har gjorts och inventering görs med jämna mellanrum. Den utflyttande medlemmen skall alltid informera den inflyttande medlemmen om vilka förråd som hon/han får disponera.

Fråga: Hur många lägenheter finns det i föreningen? Finns det några hyresrätter i föreningens hus?
Svar: Det finns idag totalt 69 st lägenheter av olika storlekar (1,5 – 6 rum & kök med balkong) för bostadsändamål. Av dessa hyr föreningen idag ut 7 st, vilka skall ombildas till bostadsrätter när tiden är inne och gynnsam.

Fråga: Antal lokaler?
Svar: Föreningen har två större hyresgäster som ockuperar huvuddelen av föreningens kontors- och lagerlokaler, bl.a. kontorslokalerna på gatuplanet.

Fråga: Accepteras juridisk person som köpare?
Svar: Formellt Ja men i praktiken Nej, eftersom föreningen är en mindre föreningen och behöver fysiska personer för arbetet inom styrelsen och föreningen. Brf-styrelsen får därför med stöd av stadgarna avslå en ansökan från en juridisk person.

Fråga: Är föreningen en s.k. äkta bostadsrättsförening?
Svar: Ja

Fråga: Äger föreningen marken runt huskroppen?
Svar: Ja. Tomtmarken är på ca 3 000 kvm och omger huset på alla sidor. På baksidan finns ett markutrymme för olika medlemsaktiviteter. På framsidan finns fasta soffor för vila och umgänge.

Fråga: Till vem och på vilken adress skickas en ansökan om medlemskap och annan post till föreningen?
Svar: Föreningens (styrelsens) postadress är Nybodagatan 10, 171 42 Solna. I port nr. 10 finns en postlåda på höger sida i entrén, vilken är föreningens postlåda.

Fråga: Finns det någon kontaktperson i styrelsen, vilken man kan höra av sig till om frågor uppstår?
Svar: På föreningens hemsida (www.brfnyboda1.se) och på anslagstavlorna i båda portentréerna finns uppsatt en förteckning över ansvariga personer i styrelsen med telefonnummer och e-postadresser.

Fråga: Hur ser det ut med parkering?
Svar: Föreningen förfogar inte över några lediga uppställningsplatser för motorfordon eller för släpvagnar. På gatumark finns parkeringsutrymme med särskild ordning (parkeringsförbud) för underhåll och skötsel av gatumarken. Notera att hela Nybodagatan inte har parkeringsförbud på en och samma dag.